大阪が上昇率トップ

地価の上昇が全国に広がってきた。

国土交通省が3月27日に発表した2018年1月1日時点の公示地価は、全用途の全国平均で0.7%上昇した。地価上昇は3年連続で、2016年0.1%→17年0.4%→18年0.7%と上昇率も年々大きくなっている。地価上昇が定着してきたことを示している。

全国平均では商業地の上昇率が高く1.9%の上昇。住宅地は0.3%の上昇と10年ぶりに上昇に転じた。

大都市圏の地価上昇が地方へと広がり始めた。地方圏全体の商業地は0.5%上昇し、26年ぶりに上昇に転じた。

地価上昇をけん引しているのは引き続き、三大都市圏の商業地の上昇だ。東京・名古屋・大阪とも5年連続の上昇となった。

中でも上昇率が最も高かったのは大阪圏の商業地で、4.7%の上昇。2014年1.4%→15年1.5%→16年3.3%→17年4.1%→18年4.7%と上昇率が拡大。地価上昇は勢いを増しつつある。

大阪の地価が上昇している背景には、訪日外国人の急増に伴う「インバウンド消費」の増加がありそう。

昨年は特に大阪圏を訪れる外国人が多く、大阪の百貨店売り上げも全国の中で突出して伸びた。小売店の販売環境の好転で店舗用地のニーズが高まったほか、外国人観光客を狙ったホテル用地の取得など需要が増えた。

大阪市中央区道頓堀「づぼらや」の公示地価は1平方メートルあたり510万円と27.5%も上昇。大都市圏の商業地で上昇率がトップになった。

また、京都市南区東九条の「KKDビル」が210万円と27.3%上昇、名古屋では中村区椿町の「ミタニビル」が488万円と25.1%上昇した。商業地も住宅地も「上昇率上位」ベスト10には東京都の土地が一件も入っていない。

地価全国1位の「山野楽器銀座本店」は5550万円と、バブル以降の過去最高を更新し続けているものの、銀座での再開発事業が一巡したこともあり、上昇率は昨年の26%から9.9%へ、大幅に鈍化した。

先行して上昇してきた東京圏の地価は一服し始め、大阪や名古屋などが活気付いている。

地価は再開発が行われると上昇するが、東京都心では再開発の余地がだんだん乏しくなっているのに対して、名古屋や京都などはまだホテル新設の計画などが目白押しだ。

また、地方圏でも観光客の増加に対応したホテル建設などが増えつつあり、地価の上昇に結びついている。

訪日観光客ブームが牽引

問題は果たして今後も地価の上昇が続くのかである。

現在の地価の上昇を下支えしている要因にマイナス金利政策など大幅な金融緩和の効果があることは間違いない。店舗やホテル建設のための資金調達が容易になっていることで、投資が生まれている。

国土交通省も発表資料で「良好な資金調達環境の下、不動産需要は旺盛であり、地価は総じて堅調に推移」しているとしている。これが一気に変調をきたすとは考え難い。

日本政府観光局(JNTO)の統計によると、2017年1年間に日本を訪れた外国人は前年比19.3%増の2869万人と過去最多を記録したが、この勢いは衰えていない。

同局が3月20日に発表した2月の訪日外客数は250万9000人で23.3%も増加、2月としては過去最高を更新した。中華圏の旧正月が2月になったことで、訪日客が大きく増えた面もあるが、日本旅行ブームは続いている。

また、日本百貨店協会が発表している全国百貨店で外国人が免税手続きをした売上高も増加を続けている。日本での買い物に多くのおカネを使う中国からの訪日客が増えている。

一時落ち込んでいた顧客単価が上昇しているのも特長で、日本の消費を支える大きな要素になっている。

訪日外国人客は圧倒的にリピーターが増えており、京都などの主要観光地から全国の観光地へと訪問先が広がりつつある。

こうしたことも地方中核都市の景気を浮上させつつある。商業施設の建設やホテルなどの新設計画もあり、地価上昇に結びついている。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて、さらに外国人観光客は増えそうで、こうした需要を狙ったホテル建設などはギリギリまで続くとみられる。

オリンピックを機に増える観光客がオリンピック後に一気にしぼむとは考えにくく、商業地の地価は底堅いという見方も強い。

一方で、住宅地の地価上昇が今後も続くかどうかは予断を許さない。少子高齢化による需要の減少があるうえ、都心部の開発による高層マンションの建設などで、より便利な都心に住居を移す動きが続きそう。

そうなると都心の一等地の地価は上昇するものの、周辺の住宅地はなかなか上昇しないということになりかねない。

安倍政権の命運がカギ握る

地価を占ううえで、現在のアベノミクスによる大胆な金融緩和政策が続くかどうかが、大きな要素になりそうだ。

物価が徐々に上昇し始めれば、金融引き締めに動き出す可能性もあり、そうなると不動産販売にはマイナスに働く。

また、現在国会で問題になっている森友学園を巡る決裁文書の書き換えの余波で、安倍晋三内閣が仮に倒れるようなことになれば、アベノミクス自体が否定され、金融緩和がむしろ引き締め策に変わることになりかねない。

そうなれば、せっかく明るさが見えている地価にも大きな影響を与えることになる。

マイナス金利など金融緩和に反対する識者の間からは、金融緩和が地価の上昇を招きバブルを生んでいるという声も聞かれる。住宅地価格で見た場合、バブル期のピークの半分以下の水準で、まだまだ「バブル」を疑う価格水準ではないのだが、アベノミクスに潜在的に反対する専門家は少なくない。

それだけに安倍内閣がグラつくようなことがあれば、アベノミクスが否定され、再び円高・デフレ経済に舞い戻る可能性がある。安倍政権の今後が、地価の先行きにも影響を与えそうだ。