「Gettyimages」より

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 2019年10月に消費税の引き上げが予定されています。まだ1年半以上も先のことだからさほど気にする必要はないと思っている人がいるかもしれませんが、実はそうではありません。住宅の場合には、契約から引き渡しまでかなりの期間があるため、経過措置が適用される見込み。19年3月末までに建築請負契約を結んでおけば、引き渡しが10月以降になっても、税率は8%のままですむという特例です。

 逆にいえば、8%で住宅を手に入れられる期限までは、ほぼ1年しかなくなっているわけです。このため、不動産会社、住宅メーカーでは、「消費税8%のうちにご購入を」「消費税8%で手に入るのはいまのうち」と駆け込み需要を喚起する営業活動を始めようとしています。

●3000万円の注文住宅なら60万円の負担増に

 そこで、消費税引き上げは、購入に当たってどれくらいの負担増につながるのか、まずは、その点を確認しておきましょう。

 たとえば、3000万円の注文住宅だと、建築費全体に消費税がかかります。本体価格3000万円だと、税率8%なら税込み価格は3240万円ですが、10%だと3300万円になります。消費税増税による負担増は60万円ということです。

 4000万円の新築マンションや建売住宅の場合、土地代には消費税はかかりません。税抜きで土地・建物が2000万円ずつとすれば、建物の2000万円に対して消費税がかかります。8%なら160万円で、10%だと200万円ですから、消費税引き上げによる負担増は40万円ということです。

 けっこう大きな負担増加のように感じますが、実は中堅層の会社員であれば、この程度の負担増加は「すまい給付金」でカバーできる可能性が高いのです。

●年収500万円前後なら実質的に負担は増えない

 図表1をご覧ください。すまい給付金というのは、消費税8%または10%で買った人に対して、一定額を現金給付することで負担増加分をカバーできるようにして、マイホーム取得意欲が落ちないようにしようとするものです。年収の低い人ほど消費税増税の影響が大きいので、年収別に給付額が決められていますが、税率10%になれば、給付額が増え、対象となる年収上限も引き上げられます。

 その結果、年収500万円前後の中堅層の給付額が増えます。たとえば、年収520万円の人を想定してみましょう。

 税率8%だと、すまい給付金の対象になるのは年収510万円以下なので、年収520万円の給付額はゼロ。それが、税率が10%になると対象年収が引き上げられ、給付額も増えるので、年収520万円の給付額は40万円です。つまり、ゼロから40万円になって、先にみた4000万円のマンションを買うときの税負担増加分40万円は丸ごとすまい給付金でカバーできることになります。消費税の増税を気にする必要はありません。

●消費税引き上げ後には反動減が発生する

 このほか、住宅ローンを利用して買った場合にはローン減税があります。年収が低く、ローンの利用額がさほどではないとローン減税額が少ないので、このすまい給付金が創設されたわけですが、すまい給付金の対象にならない年収775万円超の比較的年収の高い層は、ローン減税額が年間20万円、30万円と大きくなります。この減税が10年間続きますから、消費税増税による負担増は気にする必要はありません。多くの場合、負担増加分以上の控除額になるはずです。

 ですから、年収500万円前後の中堅層や比較的年収の高い層は、不動産会社や住宅メーカーなどの駆け込み需要への誘導に踊らされることはないのです。もっといえば、むしろここはジッとガマンして、消費税引き上げまで待つという手もありでしょう。

 というのも、消費税引き上げ前にはメーカーや不動産会社主導の駆け込み需要が大量に発生し、その後は必然的に反動減が起こる可能性が高いからです。本来なら1年先、2年先に予定していた人たちが早めに買ってしまうのですから、その後は需要が減少するのも当然のことです。

 事実、14年の消費税5%から8%への引き上げ時には、たいへんな反動減が発生しました。 図表2をご覧ください。

 国土交通省の「建築着工統計調査」によると、消費税引き上げ前の13年の年間新設住宅着工戸数は約98万戸。それまでの80万戸台から駆け込み需要で大きくジャンプアップしました。しかし、消費税引き上げのあった14年には約89万戸台に減少し、引上げ前の90万戸台後半に戻るまでに2年の期間を要しています。

●駆け込み需要の誘導に踊らされることはない

 そのとき何が起こるのか――間違いなく価格は下がります。大手はかなりガマンして、表面的には値引きを隠し、水面下での値下げにとどまるかもしれませんが、中堅以下ではそうもいかずに、値引き競争が始まります。そうなると大手も負けてはいられないので、業界挙げての本格的な値引き合戦にならざるを得ません。

 先にみたように、特に中堅層以上の人であれば、増税分はすまい給付金やローン減税でカバーできる可能性が高いのですから、住宅取得に限っていえば、消費税増税は怖くありません。もちろん、他のさまざまな商品の値段が上がって、経済の減速要因になり、それによって生活に影響が出てくるかもしれませんが、それはまた別の問題です。

 ですから、不動産会社や住宅メーカーなどの駆け込み需要への誘導に踊らされることはないのです。むしろ、それを横目で見ながら、その後の反動減を待ってから買っても遅くありません。

 いってみれば、これから予想される駆け込み需要時期、18年から19年当初にかけては、売手優位の売手市場ですが、19年4月以降の実質的な消費税引き上げ後は買手優位の買手市場に購入環境が大きく転換します。売手市場の段階では、買手が多いので売手側の態度は横柄で、物件の選択肢は狭く、価格交渉などにも応じてもらえません。反対に、買手市場では売手は買手の意向を斟酌せざるを得ず、物件選択肢は豊富で価格交渉などの余地も大きくなります。はるかにいい買い物ができる可能性が高いのです。

●駆け込み需要でも着工戸数の増加は期待できず

 しかも、住宅業界にとっては今回の消費税引き上げ前の駆け込み需要にも限度があるとみられています。図表3は、大手住宅メーカーの団体である住宅生産団体連合会が、会員企業の経営者に対するアンケート調査から、17年度、18年度の新設住宅着工戸数の予測に関する調査結果をまとめたものです。

 駆け込み需要が始まると期待されている18年度の着工戸数の予測の平均は94.7万戸で、17年度の予測より0.1万戸の減少となっています。駆け込み需要で着工戸数が増えるどころか、横ばいまたは若干の減少とする経営者が多いのです。

 先にみたように、14年の消費税引き上げ時には前年の13年には1割近く着工数が増えました。それすら、現状では期待できないということです。つまり、駆け込み需要を折り込んでもいいところ横ばいとせざるを得ないほど、現在の住宅市場は閉塞感が強まっているわけです。景気拡大といいながらなかなか収入は増えず、その一方で人口の減少、世帯数の減少見込み、そして空き家の増加などの現実もあります。しかも、国の住宅行政も新築一辺倒ではなく、中古住宅やリフォームの促進に舵を切っています。

●年間80万戸割れで大幅な価格下落の可能性も

 社会的にも新築住宅市場は先細りにならざるを得ません。そんな時期に消費税増税後の反動減が発生すれば、これまでの増税時以上の反動減になる恐れもあります。19年度の年間着工戸数の90万戸割れは間違いありません。それどころか、08年のリーマンショック後のような80万戸割れもあり得るのではないでしょうか。

 そうなれば、当然のことながら価格も大幅に下落するはずです。簡単には売れないため、買手にとっての選択肢も増えます。そこが大きなチャンスになるはずです。

 もちろん、そんな事情はあっても、いますぐ買わなければならない人もいるでしょう。たとえば、希望エリアが限られているので、いま買わないと二度と希望の物件が出てこないかもといった事情のある人もいるかもしれません。さらに、現在の超低金利はそう長くは続かない、早めに買っておいたほうが得策と考える人もいるでしょう。

 置かれた環境、思いはそれぞれでしょうが、ジックリ腰を据えて市場動向を見極めながら行動するのもひとつの考え方かもしれません。
(文=山下和之/住宅ジャーナリスト)