「Thinkstock」より

写真拡大

 首都圏の新築マンション価格の高騰が止まらない。

 不動産経済研究所が1月22日に発表した2017年の首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)の新築マンション1戸当たりの平均価格は、前年より7.6%高い5908万円となった。バブル最盛期以来27年ぶりの高値水準だ。

 1觥3県の平均価格はバブル期の1989年や91年を上回る過去2番目の水準で、史上最高値の90年(6123万円)まで、あと215万円に迫った。1億円を超える「億ション」は1928戸で、前年の1265戸より52%も増えた。

 だが、バブル期とは大きく異なる点がある。バブル期には郊外を含めあらゆる物件が急騰した。しかし今回、価格が上昇しているのは都心や主要駅の再開発地区などの物件に限られる。局地集中の“ゲリラ豪雨型”といっていいかもしれない。

 価格上昇の背景には、物件の開発を担う“メジャーセブン”と呼ばれる不動産会社の存在がある。住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの大手7社だ。

 高級な物件を扱うメジャーセブンのシェアは、10年前の20%台から5割近くに急伸した。億ションは、05年当時は全体の1%にも満たなかった。ところが、17年は首都圏の新築マンションの発売戸数3万5898戸のうち億ションは1928戸で、5.4%に達した。

 17年12月、JR目黒駅前にタワーマンション「ブリリアタワーズ目黒」(総戸数940戸)が完成した。地権者らの入居分を除く分譲戸数の半分強が1億円以上の億ションである。

 東京建物、第一生命保険、大成建設と地権者らでつくる組合が主体のプロジェクト。目黒駅前の東京都交通局の営業所跡地など約2.3ヘクタールにタワーマンション2棟(地上40階建てと38階建て)とオフィス棟の計3棟を建設した。

 分譲住戸661戸のうち365戸が1億円以上の物件だったが、15年7月の発売から4カ月で完売したとして話題になった。

 一般の会社員は逆立ちしても億ションには手が届かない。業界関係者によると、億ションを購入するのは、株高をうまく利用して稼いだIT分野の起業家や役員たちだという。超金融緩和がもたらしたアベノミクス長者たちである。

 かつて、中国人投資家による不動産の“爆買い”が話題になったが、今、中国人に目立つほどの動きはない。むしろ、彼等は投資を回収する時期を推し量っているのではないかとみられている。

●日銀が超金融緩和政策をやめるとき、阿鼻叫喚が始まる

 チャイナマネーが都心の地価を押し上げた要因だった。北京オリンピック前の不動産バブルの崩壊、上海証券市場の株価崩落という2度の危機を乗り越えた中国の新興成金が、日本の不動産市場をターゲットにした。

 13年9月、20年の東京オリンピック・パラリンピックの開催が決まった。ボロ儲けのチャンスと判断した中国の新興成金たちは、住むつもりのない東京湾岸エリアの超豪華マンションを次々に買い漁った。湾岸エリアのタワーマンションの“爆買い”は、13年から14年に集中した。

 日本の税制では、不動産購入後5年以内に売却すると売却益に35%の税金がかかる。5年以上経過すると、売却益にかかってくる税率は21%に減額される。14ポイントも違いが出るため、彼等はこれに目をつけたといわれている。

 そうだとするなら、購入から5年後に当たる18年後半から19年前半にかけてが売り時となる。チャイナマネーが利益を確定するために売却に動く時、バブル期の水準まで高騰したマンション価格は下がる可能性が高い。

 最大の転換点は、日本銀行が超金融緩和政策をいつやめるかにかかっている。日銀の超金融緩和政策で、日本の不動産市場は活況を呈した。

 都心の超高額な不動産の主な買い手はリート(REIT=不動産投資信託)。銀行からの低利融資を利用して買いまくった。ゼロ金利が導入され、株長者や、土地長者がその恩恵を享受した。

 だが、17年からリート指数の低迷が続く。これもマンション価格の上昇が頭打ちとなる予兆と受け止められている。

 地価の上昇によって、リートの利回りが下がる。購入した物件の家賃収入を主な収入源としているリートは、当然、分配金が抑えられるからだ。

 日銀が超金融緩和の出口戦略について一言でも言及すれば、途端に不動産バブルは弾け、巷に阿鼻叫喚がこだますることになる。それは過去に何度も経験してきたことだ。そのため、黒田東彦日銀総裁は動けない。
(文=編集部)