少額不動産投資の新鉄則――東京近郊の「稼げる格安物件」の探し方

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不動産投資は超高額なローンが必須!」というイメージを持つ人は多いだろう。しかし、現金100万円からでもリスクが低いうえ、十分に儲かる不動産投資を実践している勝ち組投資家がいる。そのワザとは?

◆ローンでワンルームを買ったら失敗! 2軒目から自己資金で購入し、大成功へ

 今でこそ1億円超えのマンションに加え、アパート4棟、区分所有1戸を所有する内田陽一氏だが、不動産投資を始めた当初は、東京近郊の数百万円台のワンルーム投資が中心だった。

「1軒目は、埼玉県坂戸市のワンルームで270万円。貯金はあったのに何も考えずフルローンで買ったら、それが失敗でした」

 購入後、約1年間も入居者が決まらず、その間、月3.6万円の返済が持ち出しになってしまったのだ。

「当初の家賃3.8万円というのが、相場より高かったんです。でも、返済があるから家賃を下げづらくて……。最終的に月3.3万円に値下げしたら、すぐに決まりましたが、それだと結局、毎月の収支がマイナスになってしまうので、ローンはすぐに一括で返済することに決めました」

 1軒目の教訓から2軒目、3軒目は自己資金で購入したと振り返る。

「区分所有の物件選びでは、とにかく利便性重視です。東京近郊の、駅から10分以内で、メインターゲットは若者。利回りの目安は、家賃を下げても12%以上になること。1軒目で苦労した教訓から、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件を狙いました」

 そうして資金的にも余裕の出てきた内田さんは、4軒目からは再びローンを組んで加速度的に保有物件を増加。3年前には念願の専業大家となった。

「数百万円台のお値打ち物件なら、賃貸経営に失敗しても売ればいいんです。苦労した1軒目も、その後、230万円で売却したのですが、それまでの家賃収入を考えるとプラス。そう考えると、借金ゼロなら不動産投資ってそんなにリスクはないんですよ」

《内田氏の物件所有ヒストリー》
●1軒目 最初に購入したのは埼玉県坂戸市の区分所有。購入価格は270万円。洗濯機置き場がなく、ユニットバスというのも欠点だった
●2軒目 1軒目の翌年に購入した区分所有。中板橋駅徒歩2分の好立地で490万円。表面利回りは13%超で、7年後に550万円で売却
●3軒目 2軒目の翌年に購入した厚木駅から徒歩8分の区分所有。価格350万円。表面利回りで15%超もあり、現在も保有中
●4軒目 4軒目に購入した区分所有で、白金高輪駅から徒歩10分という都心の一等地。550万円で購入し、5年後に700万円で売却

《勝ち組投資家の教え》
少額、現金での投資はたとえ失敗しても売却すればいいので、大損のリスクが低い

【内田陽一氏】
元外資系大家。外資系メーカー勤務の会社員時代に不動産投資を開始。手持ちの物件を活かし、コインランドリーやバイクガレージ、太陽光発電など、幅広く事業を展開

取材・文/山本啓介
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