過疎化が進む印象のある東北地方だが、実は空室率の低さだと、宮城県が全国1位、山形県が全国3位と狙い目なことがわかる

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「不動産投資は超高額なローンが必須!」というイメージを持つ人は多いだろう。しかし、現金100万円からでもリスクが低いうえ、十分に儲かる不動産投資を実践している勝ち組投資家がいる。ただ、これから物件を購入する地域はどういう判断基準で選べばいいのか?

◆初めての借金ゼロ不動産投資Q&A

「私が地域を選ぶときは、大きく『空室率』『家賃相場』『不動産屋の話』の3つを参考にします。空室率は、総務省の統計局のサイトで見られる『住宅・土地統計調査』(http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/)でチェックできますし、家賃相場もネットで検索すれば簡単に調べられますよ」(保有物件総額10億円超の個人投資家・広之内友輝氏)

 不動産屋に話を聞く際には、売買ではなく賃貸の斡旋や管理をしている業者と話すことが大切だという。その際、「この地域で不動産投資を考えており、その際はお世話になりたい」と将来の客になることを伝えると、親切に教えてくれる。

「仲介の営業マンから、『入居付けできますよ』など前向きなコメントをもらえることが、最低条件だと考えています」(広之内氏)

◆物件の周辺地域はどういう点をチェックすべき?

「不動産投資は、短期で売買して売却益を狙うよりも、長期間保有して家賃収入を狙うべき。そのため、将来的な土地価格の変動よりも、賃貸需要が重要になります」と言うのは競売物件の達人・藤山勇司氏。そのため、藤山氏は物件の建つ町に行ったとき、必ず周辺のアパート・マンションの入居率をチェックしているという。

「入居者がいるかどうかは電気やガスのメーター、郵便受けの状況、カーテンの有無で判別できます。入居率が90%以上なら問題なしですが、70%以下ならやめたほうが無難。地方物件は、道路ひとつ挟んだだけで賃貸需要が大きく変化するので、細かくチェックしましょう」

 ただし、一戸建ての場合、賃貸目的で建てられた物件はほとんどないので、共同住宅の空室率が高くても賃貸ニーズは存在する。周囲300m圏内にアパートやマンションがあれば、賃貸需要はあると考えることができるのだ。

◆不動産投資をする際、最も気をつけるべきことは何?

「不動産投資をする際、最も気をつけるべきことは何?」

 勝ち組不動産投資家たちにこの質問をぶつけたところ、最も多く返ってきた答えは「家族の理解を得ること」だった。

「一番の抵抗勢力は奥さん。最初は応援していても、せっかくの土日を物件探し、現地調査に費やしていると、必ず不満が出てきます。まずは、『子供たちを全員大学に行かせたい』など不動産投資をやる理由をきちんと説明することが大切。そして、最初に入ってきた家賃で回らない寿司屋に連れていくなどして感謝の気持ちを伝えましょう」(藤山氏)

「私はマイホーム資金をつぎ込んだので、妻の説得ができるかどうかがカギでした。そこで、購入物件が所在する町の将来性を必死にアピール。将来的にはアパートを取り壊してマイホームを建てる選択肢もあることを提示し、ようやく理解を得ることができました」(現役サラリーマン大家のパテント大家ATSUSHI氏)

取材・文/山本啓介
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