競売物件を安全に買う技術――不動産投資の稼げる鉄則

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「不動産投資は超高額なローンが必須!」というイメージを持つ人は多いだろう。しかし、現金100万円からでもリスクが低いうえ、十分に儲かる不動産投資を実践している勝ち組投資家がいる。そのワザとは?

◆競売物件なら市場価格の半額以下の超お得価格で不動産を購入可能!

「’93年から不動産投資を始め、1軒目から競売物件を約570万円で購入しましたが、そこが右翼の事務所で大変でした(笑)」と豪快に笑うのは競売物件の達人・藤山勇司氏。現在、保有物件の総額3億4000万円、ローン返済などを抜いた利益で年間3000万円程度を稼いでいるが、そのすべてが競売や任意売却など、格安で購入した物件だ。

 そんな藤山氏は、「サラリーマンが不動産投資を始めるなら、自己資金で競売物件を買うべき」と主張する。

「競売物件は、市場価格の40〜70%という格安で買えます。『素人が競売物件に手を出すと危ない』というイメージは過去のもの。’04年の民事執行法の改正により大家の立場が強くなり、今は居住者がゴネたとしてもスムーズに追い出すことができます」

 仮に住人が居座ろうとしても、順調に手続きを進めれば、期間2か月、45万円程度の費用で解決できる。競売物件の安さに比べれば、大した手間と費用ではない。

「競売初心者だと、手間取って半年以上かかることもありますが、問題解決に時間がかかるだけで、失敗したり金銭的に損するわけではありません。ローン返済がないんだから、時間なんていくらでもかければいいんです。その意味では、プロの業者より素人のサラリーマンのほうが競売で有利ですよ」

 さらに競売物件のほうが物件情報がしっかりしていて安心できる。

「競売物件は、事前に不動産鑑定士や執行官が、物件の状況などを徹底的に調査しています。住民の聞き取り調査までやってくれます。それに対して一般の市場流通物件だと、重要事項の説明なんて契約の直前に聞かされるので、じっくり検討する時間なんてありません。そっちのほうが怖いですよ」

 もうひとつ、藤山氏が1軒目から競売物件を勧める理由は、貴重な経験を積めること。

「競売がわかると、不動産の見方がわかります。確かに競売は、一般流通物件より手間や苦労もあるかもしれませんが、不動産投資家にとってその経験こそが価値があると思いますね」

《藤山氏が超お得に購入した物件の例》
●市場価格1000万円⇒購入金額450万円 55%OFF
・千葉県船橋市
・4DK(76.18平方メートル)
・築21年

●市場価格500万円⇒購入金額190万円 62%OFF
・千葉県八街市
・5DK(89.42平方メートル)
・築28年

●市場価格8000万円⇒購入金額3700万円 54%OFF
・埼玉県さいたま市
・2DK×6室(222.58平方メートル)
・築26年

《勝ち組投資家の教え》
競売物件のハードルは意外にも低く、不動産の格安購入がサラリーマンでも可能

【藤山勇司氏】
競売不動産の達人。’93年から投資用物件を購入。メールマガジン『藤山勇司の千日講話』も人気

取材・文/山本啓介
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