「不動産売却は幻想に包まれている今のうち」と榊氏

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 マンション市場に静かな変化が起きている──。都心の新築マンション市場がバブル化しだしたのは2014年頃からだ。黒田日銀総裁の異次元金融緩和に加え、外国人の爆買いや相続税対策のタワーマンション特需がバブルを強力にプッシュした。

 2017年、もはや局地バブルはピークアウトしたと思われた。しかし、まだ続いている。新築マンションの事業用地は値上がりが続いている。ということは、2018年から2019年にかけて新たに売り出される新築マンションは、さらに値上がりするということだ。

 ところが、現時点(2018年1月)において新築マンション市場には深刻な停滞感が漂っている。特に東京の城南エリアや京都市の北部エリアにおいては、販売中物件の半分以上が完成在庫になっている。

 新築マンションは竣工・引渡しまでに完売、というのが売主側の理想的な目論見だ。用地の購入や建築に関わる費用は銀行融資で賄っている場合がほとんどなので、完売していれば引渡しの直後に全額を返済できる。

 完成在庫になった場合は、当初の見込みにない金利負担が発生する。ところが、バブル的に新築マンションが値上がりしている城南エリアでは、売主側の目論見が外れた完成在庫だらけになっている。

 冷静に考えれば、これは当たり前の展開だ。

 土地の価格が上がり、建築費は高止まりしたままなので、新築マンションの販売価格は自然に上昇する。しかし、購入する側の収入は増えてない。

 2014年には消費税が8%に増税された。また、アベノミクス以来の円安によって公共料金が引き上げられた。社会保障費の個人負担も増えている。それにもかかわらず、個人所得は一向に伸びない。その結果、個人の可処分所得は実質的に減少している。

 であるにもかかわらず、マンションの価格だけが上がったのが今回の局地バブル。所得が増えないのに、高くなったマンションを買えるわけがない。その結果として、東京の城南エリアや京都市内の一部エリアでは在庫の山を築いているのだ。

 新築マンションが値上がりしたのは、東京の都心や城南エリア、京都市内ばかりではない。今や東京都江東区の深川エリアでも坪単価500万円の物件が現れた。まったく洒落にならない水準だ。常識的に考えて、深川エリアで坪単価500万円なんて売れるはずがない。まあ、買う人間が現れればそれまでなのだが。

 多分、富裕層の一人や二人はそれに乗せられて買ってしまうかもしれない。しかし、市場としての流れにはならない。つまりは、そういう不自然な価格形成は成立しない。

 現に、城南エリアの完成在庫はどこも値引きや値下げをしている。市場価格を形成する健全な動きだ。この流れは2018年どころか2019年まで続き、やがてはバブル崩壊へとつながるはずだ。

 一方、中古マンション市場はどうなっているのか?

 2014年以来の局地バブルで、中古マンション市場も高騰を続けてきた。少なくとも、現に売り出されている物件の価格はかなり値上がりしている。しかし、実際の取引はあまり活発とは言えない。ありていに言えば、高値で売り出された物件が高値で買われているかというと、やや疑問。たしかに、数少ないがそういう動きもある。ただし、主流とは言えない。

 市場を見ていると、高値で売り出した売り手と、少しでも安く買いたい買い手がにらみ合って両すくみの状態だと言える。どちらも急いでいないのだ。売り手は「この価格で売れればラッキー」くらいに思っている。買い手は「そんな値段じゃ買えない」と値下がりを待っている。ともに困っていない。

 統計上、東京でも空き家は全住宅の約11%。富裕層で住むところに困っている人などいない。富裕層でなくても、普通に収入があれば住む家を見つけるには困らない。公団や公社の賃貸住宅ではフリーレント付きで入居者を募集している物件さえある。

 住宅市場をマクロで見ると、余剰感はかなりのものだ。にもかかわらず、都心や城南エリア、湾岸では新築や中古のマンションが高値で取引されている。私に言わせれば、それは幻想に惑わされているだけだ。そういうバブルなマンションは、家賃の30年分以上の価格になっている。あり得ない水準だ。

 よく「マンションの価格はいつ下がり始めますか」と聞かれる。需要と供給の関係だけを考えると「今でしょ」という答えになる。しかし、現在の市場はおかしな幻想に支配されている。家賃30年分の価格でも、誰も疑問に思っていない。だから、今すぐ値下がりが始まることはない。

 ただ、幻想は幻想だ。所詮は現実ではない。そして、いずれ幻想は消える。それはいつになるのか、という時間の問題だ。誰かが「王様は裸だ」と叫べば、多くの人は幻想から目覚めるかもしれない。私は時にそれを叫んでいるのだが、世間はなかなか目覚めてくれない。

 世間が目覚めることになるには強烈なキッカケが必要なのだ。例えばリーマンショックのような出来事だ。朝鮮半島で大きな事件が起きるのもキッカケになりそうだ。2018年中は何も起きなくても、2019年10月に消費税が10%に上がれば、多くの人は現実を見つめ直すかもしれない。

 ひとつ言えることは、世間が幻想に包まれているうちに不動産を売却すれば「高く売れる」可能性が高い、ということだ。申し上げた通り、中古マンションは売りと買いがにらみあっている状態だ。しかし、今ならにらみ合っている価格から少しだけ下げれば、買い手は喜んで手を出してくれる。売買が成立するのだ。

 しかし、この幻想が消えてしまった後では、現実的な価格でしか買い手がつかなくなってしまう。現実的な価格とは、家賃30年分ではない。せいぜい20年ちょっと分くらいであろうか。つまり、今の局地バブルエリアの価格は3分の2程度まで下がる可能性があるということだ。

 売るべき不動産があるのなら、2018年中に売っておくべきだろう。

■文/榊淳司(住宅ジャーナリスト)