「プラウドシティ大田六郷」は4000万円台という分譲価格が人気を集めている(撮影:今井康一)

「今年こそマンション価格は下落する」──。

2年前からこうした懸念がささやかれてきたが、実際は暴落するどころか、小幅な調整を繰り返しながら、上昇を続けている。

これまではひとたび新築マンション価格が調整局面に入ると、物件の投げ売りが始まり、市況が崩壊。個社ではその崩落を止めようがなかった。

ところが、足元では大手デベロッパー各社が“自主判断”で価格調整を行い、市況を支えているのだ。

象徴的な蒲田の物件

象徴するような物件がある。野村不動産が2017年6月に竣工した東京・蒲田の「プラウドシティ大田六郷」(上写真)だ。

2016年からの第1次分譲時は、販売区画の中でも立地がよい街区ということもあり、5500万〜6000万円という強気の価格帯で売り出した。

ただ、想定したような集客ができず苦戦が続いたため、2017年5月から始めた第5期販売時には方針を転換。

前面に建物がある南向きで、専有面積も70平方談にに抑えた物件が中心となることから、平均4800万円台の住戸をそろえた。中には4000万円台前半という物件も含まれる。

東京23区内にあって新築で4000万円台は破格の値段。同程度の価格帯の物件を探すには神奈川県の金沢文庫や藤沢、東京都でも花小金井などまで範囲を広げないと見つからない。

このため第2次分譲時には23区内はもとより、神奈川県からも顧客が集まり、販売は約7割に達している。需要が顕在化する水準まで価格を設定した結果だ。

これまでの経験則が当てはまらない背景には、2006年のミニバブル崩壊、2008年のリーマンショックを経て、マンションデベロッパーの寡占化が進んだことがある。

2000年のピーク時には首都圏で9.5万戸あったマンションの供給戸数は、2016年には3.5万戸と約3分の1まで縮小。

一方、「メジャーセブン」と呼ばれる大手デベロッパー7社のシェアは、総供給戸数と逆相関をなす形で43%まで上昇してきている。


大手は財務内容が良好なため、目先のマンションを売り急いで資金化する必要がない。価格が高止まりして需要が衰えても、供給戸数を絞ることで“適温”状態を作り出している。

値上がりしながら進む、在庫消化

実際、不動産経済研究所によると、首都圏における新築マンションの価格は2017年1〜10月平均で5960万円。2016年に比べ、400万円近くも値上がりした。

一方、在庫は2016年12月末に7100戸まで積み上がっていたが、消化が進み10月末には6100戸まで減っている。

東京カンテイの井出武・上席主任研究員は「外部要因によって市況が崩れない初めてのケースとなるのではないか」と、指摘する。


当記事は「週刊東洋経済」12月16日号 <12月11日発売>からの転載記事です

首都圏では共働き世帯数が増えたことに加え、超低金利により個人の借り入れ可能額は膨らんでいる。

大手デベロッパーが市況の手綱を握っているかぎり、価格崩壊は先送りされることになりそうだ。