都市の農地は大幅に税金が抑えられていましたが……(写真:KY / PIXTA)

埼玉県南部で農家を営む家に婿入りしたAさん。自身はずっと会社勤めでしたが、10年ほど前、定年より少し早く退職し、家業を継ぐことにしました。サラリーマンから農家への転身に周りは心配しましたが、本人はいたって前向きです。

「農業は初めてですが、サラリーマン時代から、休みの日には家を手伝いながら義父の様子を見ていたので、さほど戸惑いはなかったですね。会社勤めとは違って、屋外で体を動かすのはむしろ性に合っていて、楽しんでいますよ」

そんなAさんにも1つ気がかりがあります。義父が農業を営んでいる農地の多くが「生産緑地」の指定を受けており、2022年に期限切れを迎えるのです。

義父はまだ農業を続けたいようですが、将来を考えると、一部を宅地にして賃貸マンションを建てるといった選択も考えられます。しかし、そうすると固定資産税が100倍以上にアップすると聞いてAさんはびっくり。

また、義父は祖父から農地を相続した際、相続税の納税猶予を受けており、もし宅地に転用したら利子税を含めて猶予されていた相続税を払わなければならないかもしれません。

Aさんには長男と長女がいますが、おそらく将来、農業を継ぐことはないでしょう。先々のことを考えても、一家にとって大きな決断の時期を迎えているとAさんは感じています。

大幅に税金が安く抑えられていた都市の農地

私は、相続に関する皆さまの相談に乗ることを仕事にしていますが、こうしたAさんのような相談を受けるケースが最近、増えています。拙著『500岼幣紊旅い土地を引き継ぐ人のための得する相続』でも解説しているのですが、都市農家のみなさんにとって、「生産緑地」は避けて通れない重要な問題になっています。なぜなら、3大都市圏の特定市の農地について、固定資産税と相続税が大幅に軽くなる「生産緑地」制度が2022年以降、順次期限切れを迎えるからです。

「生産緑地」とは首都圏、中部圏、近畿圏の3大都市圏の特定市にある市街化区域において、農業を続けることを条件に固定資産税や相続税が大幅に安く抑えられている農地です。

市区町村が毎年課税する固定資産税について、3大都市圏の市街化区域農地は本来、周辺の宅地並みに評価されるため、税額が10アール(1000平方メートル)あたり数十万円になることも珍しくありません。

しかし、生産緑地に指定されると農地としての評価になるため、固定資産税は10アール当たり数千円レベルで済みます。

また、固定資産税のベースとなる評価額は3年に1度見直され、地価が上昇すれば評価額も上がります。しかし、生産緑地については、評価額の見直しによる税額の上昇幅についても低く抑えられています。

とはいえ、農地の相続税の納税猶予制度には厳しい要件があります。特に、3大都市圏の特定市にある「生産緑地」の場合、相続人が一生農業を続けなければなりません。途中で農業をやめると、それまで猶予されていた相続税に加え、猶予されていた期間に応じた利子税の支払いが発生します。

都市の農地が一斉にアパートやマンションへ

生産緑地は基本的に、都市部の農地を守ることを目的としています。そのため、勝手に建物を建てたり、農地以外に転用したりできない一方、固定資産税や相続税が軽減されています。しかし、生産緑地の指定から30年が経過した、などの要件を満たした場合、所有者は市区町村に対し生産緑地の買い取りを申し出ることができます。

多くの場合、生産緑地としての制限が解除された後、都市計画の変更手続きが行われ、自由に宅地化できる農地(「宅地化農地」)として、建物を建てたり、宅地として売却したりすることになります。

2022年以降、多くの生産緑地の指定が期限切れを迎え、都市農家が一斉に地元の自治体に買い取りの申し出を行い、多くが宅地として不動産市場で売り出されたり、新築アパートなどが建てられたりするのではないかと危惧されています。これが「生産緑地の2022年問題」です。

それでは今後、生産緑地の指定から30年を迎える農地を所有する都市農家のみなさんは、どうしたらよいでしょうか。

基本的に、相続税の納税猶予制度を利用しているかどうかで判断は大きく分かれると思います。

相続税の納税猶予制度を「利用していない」のであれば、生産緑地の買い取り申し出を行うというのが有力な選択肢です。

買い取りの申し出をすれば、生産緑地の指定がはずれ、農業を続ける義務はありません。いまはまだ元気で農業を続けられるとしても、いずれ健康を害するようなことがあれば難しくなるでしょう。また、後継者がいなければ、やはり農地として維持することは無理です。いつまでも現状維持を続けるより、指定から30年を1つの区切りにするほうがいいと思います。

固定資産税の負担は跳ね上がりますが、それは周辺の宅地と同じレベルです。むしろ、アパートや賃貸マンションを建てたり、あるいは宅地として売却したりするなど、いろいろな手を打つことができます。

相続税の納税猶予制度を「利用している」なら、基本的に生産緑地のまま農業を続けるという判断になるでしょう。相続からの年数が長くなればなるほど、納税猶予の打ち切りによる利子税が多額になるからです。

そして、次の相続が発生し、猶予されていた相続税が免除された段階で、農業をさらに続けるかどうかを検討することになります。

農業を続ける場合、単に農作物を育てるだけでなく、併設したショップで農作物を加工して販売するとか、併設したレストランで農作物を使った料理を提供するとか、なんらかの付加価値を付けることを考えるべきです。

いずれにしろ、現状維持で先送りしているだけでは、いずれ大きな問題に直面します。早めの決断が重要です。

将来への不安から農業をあきらめ企業勤めへ

多くの不動産を所有し、地元の名士として周囲の尊敬を集めてきたのが地主や都市農家のみなさんです。しかし、これからもずっと「名士」の立場を維持できるかというと、微妙な時期に差し掛かっていると思います。そもそも、地主や都市農家の方への税負担は重たく、「2022年問題」は将来を考え直すよいきっかけなのかもしれません。

たとえば、首都圏の近郊で10代続く農家の長男であるBさんはいま40歳で、奥さんと小学生のお子さんが2人いらっしゃいます。

Bさん一族には数百坪の農地があり、そのほとんどを90代の祖父が所有。自ら耕作する面積は少なくなりましたが、いまだにしっかり目を光らせています。

60代になるBさんの両親も、Bさんの祖父が所有する農地の多くを任され、農業に携わっています。

祖父母、両親、Bさんの家族は同じ敷地内にそれぞれ家を建てて暮らしており、普段は仲よく行き来しているそうです。

「でも、この農地をいまのまま維持していけるとはとても思えません。私の子どもの代まで考えると、3世代6回の相続が予想されます。以前は、早いうちに手を打つべきだと考え、祖父にも提案したのですが、昔気質の人で『余計なことはするな』とまったく通じませんでした」

Bさんは以前、一族の農地を使って果樹栽培に取り組み、地元自治体の品評会で入賞したほか、農業関係の資格をいろいろ取得。大型農機の操作もできる実力派の農家でした。しかし、いまは農業から離れて自分の人生設計を立て、地元の企業に勤めています

10億円も3代相続が続くと1.7億円に

地主一族が、3代続いた場合、いくら税金がかかるのか、モデルケースで試算してみましょう。所有する不動産などの相続税評価額が合計10億円として、3世代にわたって相続が続くとします。

各世代とも相続人は「配偶者と子」、あるいは「子1人」と仮定し、「配偶者の税額軽減」のみ考慮します。そうして計算すると、3代相続が続いた後には資産が1.7億円程度にまで減ってしまうのです。また、税負担が半分になったとしても、3代相続が続いたら約3.7億円と半分以下になります。

この間、経済情勢が変化したり、相続人の間でもめ事があったりすれば、1億円さえ残っていないかもしれません。大地主の一族であっても、3代相続が続くと普通の家になってしまうことは十分ありえます。



特に、日本の場合は富の再分配を重視する傾向が強く、増え続ける社会保障費を賄うために今後、消費税を引き上げていくことになれば、富裕層に負担を求める狙いから、相続税がますます重くなるでしょう。

地主や都市農家の後継者のみなさんにとって、多くの不動産を引き継ぐゆえの心配や悩みは、深刻になる一方です。環境は急激に変化しています。「いままで何とかなったんだからこれからも大丈夫だろう」という考えは危険です。

親世代はこれまで成功体験しかなく、現状維持で不都合を感じていないことが多いので、資産を「引き継ぐ」世代が、将来について考え、相続税対策に一刻も早く着手することが求められているといえるでしょう。