写真撮影/浜田啓子

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住民経営マンションを取り上げる本連載の第三回では、パークコート虎ノ門愛宕タワーを紹介する。虎ノ門ヒルズを中心とした大規模再開発や日比谷線新駅開業工事などが進み、虎ノ門エリアは近い将来さらなる発展が見込まれている。物件名どおり、このマンションもその一角にあり、エリアの注目度向上に比例して今以上に資産価値の上昇が期待できる。そんな立地上のアドバンテージをもつパークコート虎ノ門愛宕タワーではどんな管理が行われているのか。

住民総会の円滑な進行はアンケートの質がカギに

「今年竣工9年目で大規模修繕は3年後の予定です。管理組合としては、目下のところさほど大きな課題を抱えているわけではなく、穏やかな時期にあると思っています」と第8期理事長を務める塩見氏。とはいえ、もちろん管理会社に過多に依存することはせず、節目でしっかりと機能している。

2015年に、大規模修繕に向けた修繕積立金の増額を住民総会の議案に挙げ、可決させたのもその一例だ。
「管理会社からの提案に基づき、そうしたほうが大規模修繕を成功に導けると判断したため総会にかけることにしたのです。ただ、住民の負担が増すだけに否決される可能性も小さくない。そこで、このタイミングで議案化してもよいかを判断するため、事前に住民アンケートを実施しました」。
ポイントは、シミュレーションなどを交え、できるだけ分かりやすく、マンションの将来像をイメージしやすい書面になるよう推敲を重ねたことだと塩見氏は話す。優れたマーケティングには良質なアンケートが付き物であるのと同じ図式だろう。

【画像1】(左)物件名の由来にもなっている隣り合う愛宕山山頂から撮影(写真撮影/浜田啓子) (右)28階にあるプレミアムラウンジ。2層吹抜けで天井高約5mの開放的な空間だ。南に面した窓からは東京タワーの麓からてっぺんまでが見える(写真撮影/浜田啓子)

マンションの“顔”、檜風呂を交換。必要なものへ惜しまず投資する

また、2017年3月には共用施設のなかでも特に人気の高いゲストルーム「クラブスイート」の檜風呂浴槽を新品に交換した。クラブスイートは竣工以来ほぼフル稼働しており、浴槽が劣化したための更新だったという。
「組合の仕事は端的にいえば、必要と思われるモノやコトに予算を付けるか否かを決めること。住民の皆さんからお預かりした大切なお金だけに財布のひもは堅くなりがちですが、それでも檜風呂は住民に愛用されるこのマンションの“顔”のひとつであり、投資すべき対象だと考えたのです」

以前、ある住宅誌に掲載されたパークコート虎ノ門愛宕タワーの外観写真を見て、住民ながら『自分たちは美しいマンションに住んでいるんだな』と実感したという塩見氏。「この状態を維持して次期組合に託すために何を優先するべきか。それを心がけながら残りの任期を全うします」

【画像2】2017年春に交換した檜風呂。窓からは玉砂利を敷き詰めた庭を眺めることができる(写真撮影/加藤新作)

●建築・住宅計画等を専門とする東京大学教授 大月敏雄氏が語る建築家の視点

この物件が立つ一帯は寺社や古くから残る民家などが点在し、下町らしさが漂う。マンションが成熟していくためには周囲の既存コミュニティとの共生が必要だが、その点、管理組合が1階の約17m×3mのスペースを地元町会用「町会倉庫」として無償貸与しているのは良い話だ。しかも倉庫外観は、地域のカラーに即した格子状の和のデザインが施されており、内部には地域の祭りで使う神輿が保管されている。地元とニューカマーであるタワー住民の良好な関係を象徴している場所だと感じた。また、総合設計制度(※)が使われているためにつくられた公開空地では、管理組合の協力のもと定期的にイベントを実施しているという。今後も継続してほしい取り組みだ。
※建築物の敷地に、一般の人が自由に出入りできる「公開空地」を設ける開発者に対して、行政の許可で容積率等を緩和する制度

【画像3】(左)1階の公開空地で行われたもちつき大会。周辺住人とマンション住民の格好の交流の場に(写真提供/パークコート 虎ノ門愛宕タワー) (右)年に1回防火訓練も実施。消防署職員の指導でAEDの使い方、人工呼吸の方法などを学ぶ(写真提供/パークコート 虎ノ門愛宕タワー)

【画像4】管理組合は原則的に抽選で決定し、任期は2年間。8名のうち4名が1年で入れ替わる。抽選で副理事長が決められ、その経験をもとに翌年は理事長になるという仕組み。

※この記事は『都心に住む』2017年7月号(5月26日発売)からの提供記事です
※管理組合のルールや方針は変更される場合があります

物件DATA
所在地:港区虎ノ門3丁目/2008 年完成/総戸数:231戸、住民約 700人/分譲時売主:三井不動産レジデンシャル/設計・施工:清水建設/取材協力:パークコート虎ノ門愛宕タワー管理組合、三井不動産レシジデンシャルサービス
(都心に住む by SUUMO)