自然、緑豊かな「田園都市」の千里ニュータウン。学園都市でもあり、幼稚園から大学まで教育環境も整っていることが人口増加につながっている。さらには医療機関も完備され、大阪大学、関西大学、国立循環器病研究センター、阪大病院などが集結している(吹田市千里の大阪大学キャンパス、筆者撮影)


 「そらええな。東京でもまだ、やってへんのかいな・・・」――。

 東京へのライバル意識が極めて強い大阪では当時、財政的な余裕も後押しし、赤間文三大阪府知事(当時)はこう豪語した。

 (大阪府企業局主体で)森林と竹やぶに覆われたジャングルのような手つかずの千里丘陵(1160ヘクタール)を造成し、計4万戸の住宅を建設するという世界的にも例を見ない壮大なプロジェクトにゴーサインを出したのだ。

 日本初の大規模住宅都市「夢のニュータウン」と言われた、大阪・千里ニュータウンの誕生である。今から半世紀も前に遡る。

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戦後復興の象徴だった千里ニュータウン

 千里ニュータウンは、日本の高度経済成長期の1960〜70年の10年ほどで建設され、その完成を待ち、1970年にはアジアで初めて「EXPO’70」の万博も開催された。

 日本の戦後復興の象徴だった「未来都市・千里(Senri)」は、そのシンボルの岡本太郎作「太陽の塔」とともに世界的に一躍有名になった。

 その後、東京の多摩ニュータウンなど、日本各地にニュータウンが続々と誕生する見本として、日本の開発型「元祖・ニュータウン」として名を馳せてきた。

 あれから、50年。千里ニュータウンは今も、いろいろな意味で日本の、関西の“先をいっている”。

 「住みたい町ランキング」では、全国の上位に関西勢で唯一君臨するのがこの千里ニュータウンを抱える吹田市だ。

 今、全国40数箇所あると言われる“ニュータウン”では、人口減少が顕著だ。しかし、吹田市は2015年の国勢調査で人口が5.3%増(約37万5000人)で、地価も約16%増加。

 ちなみに、事業所数も約11%、平均所得も約5%上昇。東北大震災以降、関東地方の子育て世帯の移住者が急増し、こちらは皮肉にも大阪府下でワースト1になるほど、保育園不足が問題になっているほどだ。

 一方、国勢調査(2015年)では、日本の高齢化率は26.6%(2015年10月)だが、千里ニュータウンの高齢化率は全国平均のそれを上回る約30%。

 多摩ニュータウンでは、2025年に高齢者の人口比が「3人に1人」(多摩市)に拡大する中、千里は、「若者の人口増加と高齢者増加」「新住人と旧住人」の「2極化」で、今後、全国のニュータウンが抱えるであろう新たな問題に苦慮している。

 同問題を象徴する事件が昨年末、千里ニュータウン地域で画期的な全戸分譲マンションとして1972年4月に竣工した団地(千里山田西A団地。佐藤光臣理事長=当時)で起こった。

田園都市の先駆的存在

 千里は、「千里の森」と言われるほど「田園都市」の先駆的存在で、地域の縁地率が約20%と非常に高く、その自然や緑豊かな住環境で長年、人気のある町だ。

 しかし、同団地で「非常に大きな瑕疵」(橘啓八郎・吹田マンション管理士会会長。広島市立大学名誉教授。工学博士)である吹田市保護樹内定(吹田市資格認定済)のケヤキの伐採と駐輪場新設計画の抱き合わせ議決が強行された。

 「ケヤキ」と「駐輪場」は団地の共有財産で、管理規約や区分所有法での強制規制により、別個に議決されるべきで、「ケヤキ伐採による駐輪場新設計画の抱き合わせ決議は違法」(橘会長)になる。

 さらに「ケヤキを伐採せず、駐輪場新設計画を白紙に戻し、初の説明会を開き、再度臨時総会を開催する」とした臨時総会での修正決議(条件付可決)を無視し、総会議事録を“修正”。

 そして住民への事前の情報公開、さらには告知も全くないまま、突如、奇襲的に昨年10月、ケヤキを伐採するという違法行為が理事長の独断で決行された。

 伐採が違法に強行された日には、住民の通報で警察が出動し、近隣住民も集まり騒然となった。警察は臨時総会決議に従い、まずは団地内で協議するように理事長を説得。

 さらには、吹田市の保護樹認定査定でお墨つきを下した吹田市専門官ら3人も急遽現場に駆けつけ、異議申し立てを行ったが、理事長が強行伐採を主導した。

吹田市保護樹内定のケヤキが鎮座していた頃の千里山田A団地の分譲住宅(住民提供、2016年7月、竣工は1972年)


 京都の世界遺産「清水寺」(国宝)の本堂から張り出した「清水の舞台」は、計78本のケヤキの柱で支えられている。舞台を支えるケヤキの資格は「幹回り2メートル以上、または樹齢100年以上」。

 違法伐採されたケヤキは、吹田市の査定で、「幹回りが2メートル4センチ、樹齢100年相当」で、違法行為を阻止しようとした吹田市の専門官らは「国宝を支えるような大阪府内でも大変希少な樹木だった」と、昨年10月、強行伐採された後も何度も現場を訪れ、今でもその悔しさと憤りを隠さずにはいられない。

 さらに、共有財産のケヤキ伐採費用を公金で支出(急遽伐採日変更に伴う事前の理事会決議、議事録共になし)したが、団地の共有財産を無断で処分(伐採による収益費用を管理組合に還元せず)したことになる。

 その上、単独決議でない団地160軒の入り口に鎮座していたケヤキ伐採は「団地全体の資産価値を下げた瑕疵」(前述の橘会長)に相当という。

1億強の工事費が3億円に

 加えて同駐輪場新設計画に関して昨年、今年5月の両総会議案書に建設工事費として400万円(昨年)、149万円(今年)がそれぞれ別個に計上案が示された。

 豊洲市場のように工事費がじりじり吊り上げられるが、事業計画(施行業者の契約見積書、工事経費、図面等の詳細)を一切、両議案書(昨年と今年)に無掲載で提案。「背任行為にも相当」(吹田市市議顧問弁護士)と指摘される。

 また、今回の共有財産のケヤキ伐採、駐輪場建設は「共有部分の著しい変更」に相当するとされ、例え4分の3の議決(今回の総会議決は無効)があっても、近隣住民へ悪影響を及ぼし同住民の承諾なしに計画推進、工事決行した場合、違法とする「区分所有法17条2項、管理規約49条10項」に抵触する問題もある。

 さらには「一連の違法行為は損害賠償対象にもなる」(上述の顧問弁護士)。

 千里では建て替えが進む一方、住民の高齢化や建設費用、意見の対立などで建て替えを見送る住宅も多く、同団地でも建て替えを計画したものの断念。2014年、大規模修繕を実施したが、規約で定められている入札方式を採用せず、ダイワサービスと随意契約。

 当初、1億8000万円の工事費は、最終的に3億3000万円に吊り上げられ、「随意契約の場合は業界の常識で、バックマージンが発生する。ダイワサービスの工事費吊り上げは数年前から問題になっている」(大阪弁護士会所属のベテラン弁護士)という。

 同大規模修繕は昨年度の理事長(本年度の監事)が、専門委員会を立ち上げ、理事会とは切り離して、大規模修繕に関して独占的に計画、実行してきた経緯がある。

 管理規約に規定されている「専門委員会」とはかけ離れたもので、「同氏もタクシー運転手で、その他のメンバーも、規定にあるマンション管理士、1級建築士ではない。

 しかし、大規模修繕終了後、8人のメンバーの報酬として、1人8万円を要求。2人が辞退したにもかかわらず、8人分を6人で山分けした」(同団地住民ら)という。

 また、住民によると、同理事長(昨年度)が昨年から会計事務所に一部マンションの会計委託を提案、総会決議がなされたが、総会議案書には、同事務所の名前、所在地、契約内容など、一切、公表されない実態が明らかになっているという。

 団地の歴史は半世紀に及ぶが、同理事長が転入してきたのは平成17(2005)年頃。しかし、転入後、すぐさま理事長就任を希望し、その後、大規模修繕の専門委員会を立ち上げた。

建て替えが急ピッチの千里ニュータウン

 「千里ニュータウンでは2007年、吹田市などの自治体や都市再生機構が千里ニュータウン再生指針を打ち出し、老朽化した団地やマンションによる建て替えが急ピッチで進んでいる。

 分譲住宅では容積率の剰余分で建物を高層化し、増えた住戸を売却。それで得た資金で建て替え費用をまかなうケースが主流。公的賃貸住宅でも、住棟の高層化と集約で余剰の敷地を再活用し、不動産会社などへ売却することで建築費を捻出している」(吹田市市議)。

 そういった「新生・千里ニュータウン」の再開発が進み、新住民が移住してくる一方、千里にはまだまだ、前述のような半世紀も経つが建て替えを断念し、自主管理を続けるところは少なくない。

 当然、住民の多くは、高齢者だ。しかも、50年前、その環境や団地が気に入って人生最大の買い物をしたから、団地への愛着は人一倍だ。

 一方、こうした老朽化した分譲住宅は賃貸でけでなく、空き家も増える現状で、入居する新住民も、「購入価格が安いから、賃貸料が安いから」と、単に経済的理由で引っ越してくる。

 当然、旧住民と新住民では、団地に対する愛着度も団地運営の姿勢や価値観もかけ離れている場合が多い。

ケヤキが違法に伐採された後の同住宅正面入り口の変貌(住民提供)。今後吹田市が安全性などお墨つきを与えたあと、この一部コンクリートを剥がし、団地側面から1メートル、1階バルコニー約60センチ眼下の近距離に、2面の屋根つき駐輪場(バイクも収容)が完成予定。しかしながら、発火可能性の燃料搭載のバイク置き場は、近年の新築マンションでは安全性の観点から、屋根はなくとも住居近距離には置かない。


 前出の団地の駐輪場新設計画も、新住民が既存の駐輪場が使い勝手が悪いなどと文句を言い始めたのが発端だ。

 現在のところ、建設に当たって約600万円の公金拠出が決まっているにもかかわらず、新設に至っての説明会は今に至っても一度も開かれていない。公金支出に関する事前の情報公開は(説明会など)、管理規約や区分所有法で定められているにもかかわらず、住民が要求しても応えていない。

 要するに、住民はいったいどんな駐輪場ができるのか、その具体性を知らされていない。ましてや、その駐輪場建設で実害を被る最寄の住民への要請は一度もされずじまいだ。

 当然、同団地が建設された頃、竹やぶだった千里に、初めての全戸分譲マンションということで、東北から特別に取り寄せた今回違法に伐採された高級木のケヤキに関しても、旧住民や最寄の住民は、街路樹のように、保存するとともに、駐輪場も建設できると図面も理事長や理事会に提出したが、説明会も一度も開催されず、無視された。

 半世紀が経つ千里ニュータウンは建て替えで生まれ変わる一方、老朽化した住宅の管理組合の現状は、「団地の老朽化に伴い、区分所有者の高齢化も進むという『2つの老い』が降りかかっており、その高齢化度は全国でも群を抜いている」(吹田マンション管理士会理事の辻守生氏)。

管理運営体制の機能不全

 「賃貸、空室が増え、組合理事のなり手も不足。さらには不適切な役員の再任による長期就任で、癒着、腐敗管理による混乱の問題が拡大し、管理運営体制は、十分に機能していないのが現状」(橘会長)だ。

 一方で、こうした組合運営のガバナンス不全、非情報公開、不透明性に気づいていながら、そ知らぬ顔の組合員の姿勢こそが、根本的な問題の解決を遅らせている。

 自治体も、上述の団地のような状況は、「住民の無関心が大きな原因。管理組合のガバナンスが機能しておれば、こういう事態には陥らない」(吹田市の都市計画部、木村博一参事)と指摘。

 しかし、管理運営体制に問題がある団地の内部からの改革は大変困難だ。

 自治体の役割は大きく、期待するところだが、手続上などの瑕疵が多い前述の千里の団地駐輪場計画も9月29日には、学識経験者による建築審査会が開催され、許認可のお墨つきが出るという。

 メンバーは、稲田正毅会長(弁護士。企業倒産、事業再生専門)を筆頭に7人で、建築審査会では「建築基準法に規定する同意及び審査請求に対する裁決についての議決など」について審議されるそうだが、同法、あるいは関連分野の専門家は、7人中の2人で、委員の数の半数にも満たない。

 同審議の一件の審議は「おおよそ30分ほど」(吹田市都市計画部、尾崎隆参事)で、報酬としては、税金から会長(2万1400円)、各委員(1万9300円)に支給される。

 また、同お墨つきを受け、今後「吹田市として許認可を出す方向性」(尾崎参事)という。

 吹田市としては、区分所有法や管理規約等の瑕疵があったとしても、「建築物の許認可は、“箱もの”として建築基準法の範疇でしか判断しない」(尾崎参事)からだそうだ。

 住宅内に設置され、住宅に1メートル以内の近距離に隣接される建築物による様々な影響は(大型の2面の屋根、自転車だけでなく発火物の燃料を搭載するバイク置き場)、建築物が建設されれば、防犯、防災、騒音など、住民や市民の安全安心や生活に大きく関わってくる。

 大手を振って建築基準法しか見ないと言い切るのは、天災大国の日本の現況から言っても一般常識からかなりかけ離れているとしか言えない。

 肝心な人を見ず、しかも人と共生できない”箱”を作っても、意味がない。

 ましてや、これでは高額な税金を投入する根拠もなく、行政の責任逃れのための形式的なお墨つきは、いい加減、おやめになった方がいい。

 明治維新で東京に都が移り、「天下の台所」でなくなった大阪を復興させた「大大阪」時代、関一(せき・はじめ)大阪市長(当時)は、「緑のない都市は人間の命を奪う」「住み心地のいい町でないといけない」と、美しい銀杏並木を創出し、同時に防火対策を万全化するという、斬新な御堂筋を誕生させた。

 千里にはそのガバナンスも、その先人の知恵や思いも、どうやら受け継がれていないようだ――。

筆者:末永 恵