すでにご存知の方も多いだろうが、訪日外国人の数が政府の予測を上回って伸びてきている。これまで、官民一体となって取り組んできたプロモーション(ビジット・ジャパン事業)や制度改革が実を結びつつあるようだ。2015年には約1,974万人(日本政府観光局の統計データより)を数えたことを受け、政府は2020年に4,000万人という目標を掲げるという。

そして訪日客が増えると、当然ながら宿泊客も増えてくる。観光庁の「宿泊旅行統計調査」(平成29年4月分(第2次速報値))によれば、2016年の外国人延べ宿泊者数は約694万人で5年前の約184万人と比べて約3.8倍にも増加している。

(観光庁「宿泊旅行統計調査」(平成29年4月分(第2次速報値))より作成)


一方で国内の宿泊施設の需給状況には不足感が出てきている。

同じく観光庁の「宿泊旅行統計調査」によれば、全国の宿泊施設客室稼働率は2011年時点で51.8%だったのが2016年時点では59.7%と増加している。特に都市部のビジネスホテルなどは稼働率も高まっており、2011年時点で70.9%だった客室稼働率は2016年時点には83.3%と全国水準以上に伸びている。

こうした急増する訪日外国人の宿泊施設として注目され始めているのが、自宅の一室やマンションの空室を観光客に貸す「民泊」である。民泊が注目されるようになった背景には、世界的な民泊マッチングサービスである「Airbnb(エアービーアンドビー)」の存在が大きいだろう。

これまで日本では旅館業法の特例として一部のみが認められている状況であったため、本格的な普及には至っていなかった。しかし、2017年6月に「住宅宿泊事業法案」(民泊新法)が成立し、2018年1月から施行される見通しとなった。晴れて、全面的に合法となることとなったのだ。

こうした状況を商機と見て、大手企業が続々と参入を表明している。

ECや旅行代理業などを展開する楽天と、不動産・住宅情報サイトを運営するLIFULLは共同出資により楽天LIFULL STAYを設立した。同社は民泊領域において、オーナーとユーザーのマッチングをはかるプラットフォームを構築するという。さらに、アメリカの世界最大級民泊サイトHomeAwayとも業務提携を結び、着々と民泊領域での事業展開を準備している。

また、投資用マンション販売や不動産賃貸管理事業を展開するシノケングループでは、2015年から民泊用物件を開発し2017年4月から分譲開始。そして7月にはブロックチェーン技術を活用したシステム開発を行うChaintope社と資本業務提携し、ブロックチェーンを応用した民泊サービスの開発へと乗り出した。シノケンが管理する民泊物件の利用権をブロックチェーンで管理するシステムで、スマートフォンを鍵代わりにするスマートロックなどの機能を提供する予定だ。

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運営経験者が語る「収益良好もセキュリティ懸念」

多くの業界・企業から新事業領域として注目される民泊だが、まだまだ未成熟な分野でもあるため、様々な懸念があるのも事実。そこで本稿では、実際にオーナーとして民泊物件を運営した経験を持つ人たちに話を聞いてみた。

話を聞いたのは京都市のK氏と東京に住むM氏。ともに30代の男性である。Airbnbを使って自宅の一室を民泊で提供したという。気になる収益面について尋ねたところ、どちらも想定以上の収益を得られたという。

K氏は「京都という土地柄、観光客が多いので予約が簡単に埋まった。想定以上の収益を得られた」と語り、M氏は「提供した物件である渋谷の3LDKの家賃を相殺しても収益が残った」とのこと。

両名とも現在は提供を中断しているそうだが、今後も有休物件などを活用して、取り組んでみたいと手応えをつかんでいるようだった。

実施するにあたり、もっとも苦労したことを聞いたところ、鍵の受け渡しと管理が挙げられた。この悩みは多くの民泊オーナーから聞かれることだが、物理的に鍵を渡すために工夫が必要となるのだ。

現状は、番号でロックできる専用のボックスに物件の鍵を収納し、宿泊客にはメールなどでボックスの開錠番号を伝えるなどして鍵を受け渡すことが多いという。しかし、この仕組みでは、鍵の紛失という非常に大きなリスクが常につきまとう。

もともと宿泊客を迎え入れることを想定した宿泊施設とは異なり、住居用の施設を提供する民泊ではフロントサービスがあるわけではないため、なかなか厄介な課題となるようだ。

万が一、宿泊者が鍵を紛失してしまった場合、扉のロックアセンブリーごと交換する必要が生じ、費用的、時間的、労力的にオーナーへ大きな負担をかけてしまう。そうしたリスクを踏まえた価格設定とすること考えられるが、やはり時間的な機会損失や労力的な負担などは軽減し得ない。

民泊ビジネスはIoT利活用なしでは成立しない

そこで期待されているのがIoTの活用である。スマートロックと呼ばれる製品は物理的な鍵は存在せず、スマートフォンアプリで開錠・施錠ができる。これを使えば、物理的な鍵を紛失することもなく、受け渡しもスムーズに行うことが可能だ。

これから新規で建築される民泊向け物件であれば、こうしたスマートロックは標準装備となっていくだろう。しかし、既存物件への後付けができる製品も多いのがスマートロックの特徴だ。

また、デジタルで管理するスマートロックならではのメリットもある。例えば、後付けも可能なスマートロック「Akerun(アケルン)」は、鍵の受け渡しだけではなく、入退室の管理まで一括管理が可能。解錠・施錠した時間がオーナーのスマートフォンに通知されるので、宿泊客の入退室状況を簡単に把握できるのだ。

「Akerun」はスマートフォンで解錠できるスマートロック。後付けで設置も可能。またレンタルプランもあるなど導入しやすいのが特徴


また、自宅以外の物件を民泊で提供する場合、管理人がいない状況で宿泊客だけが物件を出入りすることになる。そうなると、様々な懸念が出てくる。

例えば、宿泊客が人数を偽った場合。宿泊時に人数を確認してから鍵を渡すわけではないので、複数人で宿泊するのに1人と偽って利用すれば、1人分の宿泊料しか請求できなくなってしまう。

さらに、備品を壊したり紛失したりした場合も、すぐには状況を把握できずに請求が遅れ、最悪の場合、賠償請求の権利を喪失してしまうことも起きかねない。

こうしたトラブルを回避するためには、やはり防犯カメラが必要になるだろう。しかし、民泊のオーナーは専業で宿泊業を営んでいるケースばかりではなく、副業あるいは複数の物件で展開しているケースもあるだろう。そうした時、常に監視カメラを目視しているわけにはいかない。

そこで、IoT対応のリモートカメラが活躍しそうだ。「Netatmo Welcome」は、顔認識機能付きの屋内防犯カメラで、登録されていない顔を認識するとオーナーのスマートフォンに通知されるようになっている。したがって、利用開始時までに顔の登録を行うようにしておけば、余計なトラブルを防げるかもしれない。

必要な時にだけ作動することで管理コストも低減できる。このようなニーズに合致する製品こそIoTデバイスの真骨頂と言えるだろう


民泊ビジネスを後押しするサービスも登場

これまでに紹介したIoT製品に加え、今後の民泊ビジネスの広がりを後押しするようなサービスも登場してきている。

例えば言語の壁に対応するためのサービス。民泊の主なターゲットは訪日外国人とされている。その場合、つきまとうのが言語の壁だ。日本人は外国語に対して苦手意識を持つ人も少なくない。

そんな言語の壁を感じて悩むオーナーをサポートしてくれるのが「TATERU Phone(タテル・フォン)」だ。

「TATERU Phone」は、多言語対応のコンシェルジュが24時間チャットで対応してくれる端末サービス。これを宿泊客にレンタルすることで、言語に長けているスタッフを常駐させることなく、ゲストに細やかなおもてなしができる。

主な機能は英語、中国語、韓国語、日本語対応のチャット機能や、翻訳機能。テザリング、交通予約、ミュージックイベントの情報収集と予約、タクシーの手配やエマージェンシーコールなど多岐にわたる。

有休資産の有効活用などの側面からも注目される民泊。スマートロックなどのガジェットやオンラインのマッチングサービスやサポートサービスなど、テクノロジーの活用が躍進に欠かせない要素となっていきそうだ。

筆者:Kentaro Hashimoto