ブランドマンションを供給する「メジャー7」を徹底分析。買うときは割高でも、必ず値上がりする売主はどこか?

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「メジャー7」の供給戸数ランキング
やはりブランド物件は儲かりやすい?

 前回の「『儲かる』マンションを見逃さない目利き力の養い方」では、資産性の高い物件を割安に購入できる方法をご紹介した。今回は、その考え方をベースにしながら、「値上がりしやすい売主」はどこかを述べてみよう。

 下の表は、過去6年間の供給戸数を合計したものだ。「住まいサーフィン」で新築時価や儲かる確率を計算し始めてから、すべての物件を合計した結果である。上位7社は以下のようになり、これらの会社は自らを「メジャー7」と名乗っている。

 供給戸数は全体の43%なので、自動車や携帯電話のように寡占市場ではないのが、不動産市場の特徴である。とはいえかなりのシェアを占めており、強い影響力を持っていることがわかる。 

◆図表1:過去6年の供給戸数ランキング

 住まいサーフィンでは、「沖式新築時価」という名称で新築の適正価格を査定している。その中で、売主ごとに相場との価格差を算定し、補正している。メジャー7は相場よりやや高い価格設定をしている。それはブランド力であり、販売力でもある。平均して5.4%ほど高いので、そのブランドに魅力があれば許容範囲の価格設定だろう。

 なかでも一番割高なのが住友不動産で、竣工しても価格を下げずに長期で販売する手法を取っている。その他の売主は「青田売り」という、竣工前にすべて短期で売り切る手法に徹している。原則、マンション開発事業は資金を借りて土地を買い、建物を建てて、早期に売却を済ませたいという事業構造なので、販売期間が長引いたり、竣工後も売り続けることを好まない(もしくは金融機関から許されない)傾向が強い。

◆図表2:メジャー7の相場割高度

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