築年数の経ったマンションは「廃墟化」するだけ

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 新築マンションが華々しく分譲される一方で、年々深刻な問題となっているのが築年数の経った「老朽化マンション」の惨状だ。修繕しようにも痛みが激しく、かといって建て替えようにも資金が足りず、残った住民の合意も得られない──。果たして日本のマンション市場はこのままでいいのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が警告する。

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 日本には約630万戸以上の分譲マンションが存在する。その中で約200万戸が築30年以上だと推定される。

 一方、新築の分譲マンション供給は年々減少している。建築費は人手不足から高止まりしたまま。用地取得費も、マンションの開発事業がやりやすい都心エリアでは高騰が続いている。インバウンド需要を受けているホテル業界との競合も目立つ。

 建築費も用地取得費も、今後下落するとは思えない。したがってこの先、新築分譲マンションの供給はますます細ると予測できる。

 同時に、既存のマンションは年々歳々築年数を増やし続ける。あと数年で、既存の分譲マンションの大半が築30年以上になるはずだ。

 鉄筋コンクリート造のマンションはいったい何年住めるのだろう? 実は、マンション自体の歴史はさほど古くない。今のような分譲型のマンションが本格的に日本に登場したのは約60年前。つまり、この国には築100年のマンションは1棟もないのだ。

 鉄筋コンクリート造の建物なら、100年程度を経過したものはある。また、理論的に鉄筋コンクリート造の建物は100年の耐用年数がある、とも言われている。

 しかし、日本人は新築好きだ。築30年を過ぎたマンションでは「そろそろ建て替えか」という話が管理組合で出始める。

 実際に建替えられたマンションもある。ただ、数はさほど多くない。国土交通省によると平成28年4月1日時点で、準備中も含めて252例。膨大な老朽マンションのストックに比べると、あまりにも少ない。

 先日、「マンションは日本人を幸せにするか(集英社新書)」という拙著を刊行した。そこで詳しく述べたのであるが、日本における鉄筋コンクリート造の集合住宅である「マンション」という住形態は、未だにしっかりと日本人の生活に定着したとは言い難い状態だ。

 何よりも「入口」についてはスマートで華やかだが、「出口」についてはあらゆる分野が未整備で経験値に乏しい。つまり、新築マンションを分譲する段階では派手な広告や販売活動によって夢も希望もある状態に見せてくれるのだが、建て替えたり取り壊すことに関してはルールが非現実的。さらに実例が少なすぎるのである。

 大きなハードルは2つある。それは、法律と資金だ。

 まず、現行の区分所有法やその他関連法によると全区分所有者の5分の1の賛成によって建て替えが可能とされている。反対者からは、その持ち分を買い取るということになっている。

 これは何とも使いづらいルールだ。まず、5分の4というハードルが高い。100戸のマンションなら、あわせて21戸の所有者が反対票を投ずるか議決権を行使しなければ議決できない。私は賛成票が7割程度しか集まらず、なかなか建て替え決議ができないマンションをいくつか知っている。こういうマンションでは建て替え賛成派と反対派に分かれて長年いがみ合うので、コミュニティがどこかギスギスしている。

 次に、資金的な問題である。先に挙げた252例の建替えはほとんどの場合、元の区分所有者の負担額が0円だったと推定できる。中には、新しいマンションが建つまでの仮住まいの費用まで、建て替え事業の主体となったデベロッパー企業が負担したケースもあるはずだ。

 負担額0円で建て替えができるマンションには、幸運な条件が重なっている。

(1)容積率が余っている
(2)分譲マンションの立地として需要が見込める
(3)開発事業を行うデベロッパーが名乗りを上げる

 つまり、そのマンションを建て替えると住戸を増やせて、その住戸を売ることでデベロッパーが利益を得ることができる物件は、建て替えが可能なのである。

 そうでない場合はどうなるのか? 元の区分所有者が建替え費用を負担しなければならない。

 建築費が高騰した現在、首都圏でマンションを建築するには1戸当たり2300万円の費用がかかる。したがって、容積率があまっていないマンションを建て替える場合は、戸当たり2300万円の建築費に加えて、反対した住戸を買い取る資金を用意しなければならない。これはいかにもリアリティのない話だ。

 築30年、40年と経過したマンションは、区分所有者の老化も進んでいる。年金で暮らしている人も多いだろう。そういう高齢者に2300万円プラスアルファの負担を求めても、全体の8割以上の人が払えるだろうか。

 マンションという住形態はこれまで、多くの日本人を幸せに導いてきた。しかし、これからの時代はマンションの「出口」をしっかりと整備して、日本における主たる住形態として定着させなければならない。

 そのために必要なことは、今のあまりにも強力な所有権の保護を改めるべきである。

 老朽化したマンションの区分所有権は、公的な機関が半ば強制に買い上げる制度などを検討すべきだろう。あるいは、「減築」という制度も創設すべきだ。500戸の団地に100世帯しか住んでいないのなら、どこかの住棟にその100世帯を集め、残りの400世帯分を取り壊して公園や公共施設を建設するような制度だ。

 私たちは今、もう一度このマンションという住形態のあり方とその未来についてじっくりと考え、行動するべきではないのか。