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「マンションに住む」とは、どういうことなのでしょうか。

前回までは、マンションの共用部に対する考え方について、居住者全員が共通認識を持つことが重要だということについて書きました。

また、共用部の維持・管理や壊れてしまった場合に備えて管理費を徴収している、ということについても触れましたね。

今回はその管理費について書きたいと思います。

マンションに暮らす人にとっては切実なテーマです。

■毎月支払う「管理費」は、どんな意味を持っているの?

マンション特有のランニングコストで最大のものといえば、管理費と修繕積立金。

毎月必ず支払わなければならない固定費として、家計簿につけている人も多いと思います。

この2つを合わせると、月当たり2万〜4万円ほどにもなるため、かなり痛い出費です。

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管理費に関しては「戸建てならそんなの払わなくていいんだから、やっぱりマンションは損」という意見と、「日々の面倒な管理をお金で人にお任せできるならそちらの方がトク」という意見に分かれます。

どちらも正しいし、どちらも少し間違っていると筆者は思います。

戸建てに管理費は必要ないかといえば、日々のメンテナンスやちょっとした修繕のための出費は見込んでおくべきですし、必要だという人の意見に対しては、「管理を人任せにするのが管理費の目的ではない」ということをご説明しなければなりません。

管理費の大きな目的は、日常的なマンションの管理をするうえで発生する費用です。

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管理員さんの人件費だけでなく、マンションに入居した途端に必ず入る「管理組合」の運営費用や共用部に対してかける保険代、エレベーター等の点検費などもその中に含まれています。

ちなみに、修繕積立金は10〜15年間隔で行う大規模修繕のために計画的に積み立てておくもので、簡単には取り崩せません。

■管理費の使途は大きく分けて3つ。理解しておくだけで認識が変わる?

国土交通省が指針を定めた「マンション標準管理規約」には、管理費の内訳について「管理員人件費」「租税公課」「共用設備の保守維持費及び運転費」など、全12項目にわたって書かれています。

その内容をよく見ると、

共用部の維持管理のための費用管理会社に支払う費用管理組合の運営費

の大きく3つに分けられます。

【1:共用部の維持管理のための費用】

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電気代・水道代、エレベーターの保守・点検費用、共用部にかける火災保険等の保険料、廊下などの照明器具の交換・修理、清掃員の人件費など。

【2:管理会社に支払う費用】

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管理会社に委託する業務費、管理員が管理会社から派遣されている場合の管理員の人件費など

【3:管理組合の運営費】

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管理組合理事会で必要な資料購入・印刷費、コミュニティ形成のための行事費用など。

実際には、様々な業務を管理会社に委託していることが多いため、管理会社に支払う費用が膨らむケースが多いようです。

■大規模マンションになるほど、管理費が安い?

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ところで、よく管理費の相場は? というようなことを聞かれるのですが、これは立地とそのマンションの戸数によって違ってきます。

国土交通省の「平成25年度マンション総合調査結果」を見ると、1戸当たりの管理費平均は10,661円/月だということです。

地域別で見た場合、最も低い九州・沖縄地域が8,923円なのに対し、最も高い関東では12,096円。

戸数別に見ると20戸以下が最も高く16,595円、その後戸数が増えるごとに低くなり301戸〜500戸では8,550円が平均となります。

ただし、面白いのは501戸以上の管理費。

ずっと右肩下がりだった管理費が、11,864円と突然上がるのです。

501戸以上のマンションといえば、相当大規模なマンションです。

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広い敷地がとれる郊外型のマンションや、都心のタワーマンションなどが当てはまるでしょう。

管理費が高いことの理由はいくつか考えられますが、ゲストルームやプール、バーやジムなど豪華な共用施設があることがひとつの要因だと思われます。

「これだけ豪華な共用施設があると管理費が高くなるでしょう?」と聞くと、営業マンはよく「居住者の人数が多いからあまり影響しませんよ」と言いますが、この結果を見るとそうとも言い切れないようです。

いかがでしたか?

月々私たちが払っている管理費が何に使われているのか、お分かりいただけたと思います。

管理費の使い道を知ると、毎月(渋々)支払っている管理費がとても大切なものだったんだと思えてきませんでしたか?

また「じゃあ、管理費ってもっと安くならないの?」「管理組合の運営費って何?」と、新たな疑問も生まれてきそうです。

次回は、その管理組合について見ていくことにしましょう。

【参考資料】

※ 公益財団法人マンション管理センター

※ マンションライフ総合支援サイト マンションのWa

※ 国土交通省 区分所有法、マンションに関する統計・データ集

※ 建物の区分所有等に関する法律