夢のマイホームを「負」動産にしない! 購入時に注意したい、隠れたポイント

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子育て世帯において「マイホームを持つ」ということは、人生最大の夢であり、人生最大の買い物ですよね。

【分譲マンション】子育て世帯の“失敗しない選び方”を専門家が解説! 大規模・小規模どっちがいいの?

「持家」or「賃貸」の選択、そして「戸建」or「マンション」の選択については、両者を比べどちらが良いかといった内容のコラムはよく見かけますが、人それぞれの考え方や価値観がありますから、一概にどちらが良いとは言えない、というのが一般的な結論でしょう。

持家か賃貸かについては、マイホームを持つことが一般人における夢であることから、思い切って「持家」を選択することもありますよね。

しかし、「持家」を選択した場合、賃貸にはないリスクが伴うことをご存知でしょうか。

家賃と同じくらいのお金を毎月支払い、最終的には資産として残るなら「持家」の方が良いのではないかという安易な考えから、「持家」を選択する人が多いですが、持家には資産になるというメリットとは逆に、注意しないとデメリットになってしまうポイントがあります。

念願の夢のマイホームを、不動産ならぬ「負」動産にしないための見るべきポイントについて、今回は分譲マンションを事例に、宅地建物取引士である筆者が誰にでも分かりやすくお伝えしたいと思います。

マンションを買う際、どこを気にしますか?

マイホームを考える際、新築の分譲マンションではなく、買う時に比較的安価で買いやすい中古マンションを選択する場合もあるでしょう。

最近では、築20年〜30年の中古マンションをフルリノベーションして販売する不動産業者も多く、中古分譲マンション市場はひと昔前より盛んになっています。

外観は少し古さを感じるものの、室内は新築同様の清潔感と充実した設備が整っているとあれば、中古分譲マンションも捨てたものではありません。

マンションは、バリアフリー対策、セキュリティ対策、生活の利便性など、戸建より勝っていると言われる部分が多く、住みやすい環境が子育て世帯から高齢世帯まで幅広く支持され、都心部を中心に盛んに売買取引が行われています。

では、分譲マンションを購入する際、どこを気にして購入しますか?

「駅からの距離」「価格」「使いやすい間取り」「設備や仕様」「共用部の充実」など選ぶ基準は人それぞれですが、実際にはどこを見て選んでいるのでしょうか。

日本最大級のマンション相場情報サイトを運営する、螢泪鵐轡腑鵐沺璽吋奪箸独自に行った「物件選びに関するアンケート調査」の結果によると、

1位:最寄駅からの距離 2位:価格 3位:間取り 4位:周辺施設 5位:通勤、通学における所要時間

やはりマンションに求めるのは、ひと言で言えば「利便性」でしょうか。

マンション購入時にチェックするべき「隠れたポイント」とは

戸建にはなく、マンションだけに生じるランニングコストと言えば、「管理費」「修繕積立金」ですよね。

管理費とは、棟内の清掃や設備点検、管理人の人件費などに充てられ、マンションの資産価値を落とさないためには必要な経費と言えます。

そして修繕積立金とは、定期的な設備点検において不具合が発生した場合の修繕や、10年〜15年に一回の大規模修繕(外壁や屋根の修繕)などに充てられる費用となり、これまた資産価値維持のためには必要不可欠な費用です。

マンションを購入する多くの人は、目先の購入費用だけを気にしがちですが、実はもう1つ気にして頂きたいポイントがあります。

それは「管理費や修繕積立金の滞納状況と運用状況」です。

管理費や修繕積立金の滞納状況や運用状況については、購入の際に行う「重要事項説明」で宅地建物取引士により説明をしなければならないという法律がありますが、重要事項説明の場で初めて「滞納の存在」や「積立金額」を知り、ビックリするという購入者がいることも現実としてあります。

では万が一、購入しようとしているマンションの前所有者に滞納があった場合、誰がその費用を支払うのか。

信じたくはありませんが、答えは「次の購入者」です。

信頼ある不動産業者であれば、そういった情報は重要事項説明の前にちゃんと購入者に提示するものですが、全ての不動産業者がそうではないということも頭に入れておくべきでしょう。

では、もし前所有者が管理費や修繕積立金を滞納していると知った場合どうすれば良いのか。

ほとんどの不動産業者が取るべき行動は、重要事項説明の「特約事項」に以下のように記述するということです。

「引き渡し時において管理費・修繕積立金に滞納が生じている場合、滞納額全額を売主の責任により全額返済することとする」

上記のような文章を追加することで、購入者は安心して物件を買うことができます。

滞納額がある場合で、重要事項説明書に上記のような記述がない場合は、不動産業者に入れてもらうようお願いしましょう。

実際にある!「負」動産になっている物件

国土交通省が発表した「マンション総合調査結果」(2015年度)によると、3か月以上の滞納者が発生しているマンションの割合は、平成22年以降に建てられた築浅物件では約19%であるのに対し、築40年を超える物件となると約56%になっています。

そして滞納期間1年以上になると、平成22年以降に建てられた築浅物件では約3%であるのに対し、築40年を超える物件は約28%に。

このようなデータから、物件が古くなればなるほど、滞納率が上がっていることが分かりますが、「滞納問題」はマンションの資産価値維持において大きな影響を与えています。

経済的貧困、破産、倒産など、「滞納」はさまざまな要因と複雑に絡んでいる場合が多く、なかなかスムーズに解決ができないことが多いことから、マンションの管理組合にとっては深刻な問題です。

滞納者が増えるほど、管理組合会計の収支が悪化し、適切な管理や修繕工事、そして大規模修繕工事などが計画通りに行えず、それはまさにマンションの資産価値低下を招きます。

このような問題を抱えるマンションは、全国にたくさんあるのです。

「滞納問題」を解決するには、督促、内容証明、訴訟、競売など、段階をおってさまざまな手段がありますが、管理組合への報告や決議なども必要となり、仮に訴訟を起こし、勝訴になっても、後にちゃんと回収できるかどうかは別問題となるため、解決までには時間が掛かります。

不動産ならぬ「負」動産を買ってしまわないためには、「滞納率の高いマンションは買わない」ことが先決なのです。

そして最後にもう1つ注目して頂きたい事があります。

それは、「修繕積立金額と運用状況」です。

滞納は発生しておらず、修繕積立金額もそれなりに積み上がっている物件は、普通に見れば運営良好のマンションであると判断できますが、以下のようなマンションは注意してください。

・築年数と世帯数に相応する修繕積立金額が積み上がっていない

・定期的に大・中規模修繕工事を入れていない

古くて世帯数が多い割には修繕積立金があまり積み上がっていないマンションは、適切な時期に積立金額の回収額を上げていない可能性があり、今後も必要な時期に必要な修繕工事が出来ず、資産価値低下を招く可能性があります。

そして、定期的に大・中規模修繕工事が行われていない物件は、今後も予定通りに行われるかどうかは分からず、資産価値の維持は期待できません。

修繕積立金額の不足や、管理組合の話し合いがうまくいっていないことが原因として考えられますが、仮に今後工事を実施する際は、各世帯に別途負担を求める可能性もありますから、注意しましょう。

一大決心をして買った大切な「夢のマイホーム」が、不動産ならぬ「負」動産だった…ということにならないよう、購入する際は、目に見える金額や費用だけではなく、今日ご紹介したポイントも注意してチェックするようにすると良いですね。

宅地建物取引士の筆者として、あたなが「価値ある不動産」を手に入れることができるよう、心からお祈りいたしております。

<参考>
・PR TIMES「物件選び、最も重視するポイント第1位は「最寄り駅からの所要時間」」
・マンション総合調査結果