民泊ルール。実は相続税対策になるかも?

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2020年まであと3年。東京五輪に向けて、官民がそれぞれ東京という街を改造している。中でも五輪観光客向けの宿泊施設の整備は、急務の問題だともされている。東京五輪は競技場が集中しており、スリムな五輪としても注目されているが、それを受け入れるための土地がそもそも無い。さらに人口も日本一であるため、大規模な人口移動を敢行しないかぎり、新たなスペースを創出することは難しい。そこで、注目されているのが「民泊」という新しい宿泊形態である。以前、「教えて!gooウォッチ」で掲載した「話題の民泊ってなに?実はこんなに魅力的最新民泊事情」というコラムを参考に、民泊のイロハを整理しよう。

■「民泊」ってなんだ?まず何が必要なの?

「民泊」というワードからは、「だいたい民宿みたいなものなのだろう」というくらいの予測は立つ。しかし、民泊の何が魅力であって、実際にどのように進められているかとう観点には、なかなか考えが及ばない。先のコラムで民泊とは何か見てみよう。

「外国人訪日客数はこの4年で3倍、年2000万人を超えています。その中で『日本の一般家庭に泊ってみたい』民泊利用のニーズが高まっています。また、空家を活用したい方にも民泊は魅力的な活用方法の一つです。民泊には大きく分けて空家やマンションの一室を貸し出す、家主不在型と家主が居住している家の一室を貸し出す、ホームステイ型(家主同居型)の2タイプがあります」(高橋さん)

では、民泊をするとなればどういったことを考える必要があるのだろうか。

「民泊向きの物件は、戸建です。マンションですと他のマンション住民の方にも配慮が必要ですから。自宅の一室を民泊用に用意したら、後は掃除をして寝具やバスタオルを用意しましょう。予算は、シーツや来客用布団、枕、バスタオルなどで3万円です。来客用の布団が自宅にあれば、さらに安く始めることができますよ」(高橋さん)

観光地では、「町家」という伝統家屋を宿泊施設として転用するケースもよく見られる。しかし、民宿や町家とこうした民泊との違いは、業者として行うか、個人として行うかの大きな違いがある。それが原因で、宿泊に関する様々な制約が民泊には存在する。しかし、民泊には相続税対策になるかもしれないという、秘められた希望も存在する。

■空室を利用して相続税対策!

空き室の多いマンションは、東京五輪においてはもったいない存在である。取り壊して宿泊施設を建てることもできなければ、所有者にとってはただいたずらに維持費と税金だけが取られていく。こうした問題を民泊が解決してくれるかもしれない。この解決策について、相続税対策にも詳しい、心に残る家族葬を運営する葬儀アドバイザーに解説していただいた。

「相続税との関係はと言うと、小規模宅地等の特例が適用可能です。一定の要件を満たせば、相続税の評価額を50%減額して貰える制度です。良い要件を満たすことができれば、更に有利な特定事業用宅地等の特例の適用も受けることが可能になります。結果、相続税の評価額を80%も減額して貰えることもあります。ただ、法的整備が追い付いていないため、現状では税務署がどのような判断を下すかは分かりません」

法整備が追いついていないことは、先のコラムでも指摘されていた。では、この状態ならば法的にどのような問題が生じるのだろうか。

「アパートやマンションで賃貸を行う場合は国土交通省の管轄となりますが、旅館やホテルのような宿泊施設の場合には厚生労働省の管轄となるため、法の系統が異なってきてしまいます。何が問題かと言うと、賃貸ならば一年を通して営業が可能ですが、旅館やホテルのような宿泊施設となると、施設の規模や消防法の規定により、一ヶ月の内15日間営業可能とか、一度に宿泊できる利用客の上限がある等規制がかかり、高収入が見込めなくなってしいます。詳細は税理士に相談しながらがベストですが、民泊が有効な投資であり、空き家対策としても有効であることには変わりありません。定年後の資産形成や、安心できる終活にも繋がる可能性がある民泊、これからの投資としてももっと注目してみても良いかもしれません」

現在、国では厚労省を中心にホームステイ型民泊に届出制を加えることで、広く実用化させようとする動きがある。こうした民泊推進の流れの中で、どのタイミングで家主不在型の民泊にも解禁の流れが及ぶか、正確に言及することはできないが、宿泊問題が切迫する東京においては、希望のみえる投資選択である。

●専門家プロフィール:心に残る家族葬 葬儀アドバイザー

故人の家族と生前に親しかった方だけで行う家族葬こそが、故人との最後の時間を大切に過ごしたいという方に向いていると考え、従来の葬儀とは一線を画した、追加費用のかからない格安な家族葬を全国で執り行っている。

(ライター 樹木悠)

教えて!goo スタッフ(Oshiete Staff)