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●長期固定金利住宅ローン「フラット35」ってどんなもの?
住宅金融支援機構はこのほど、「住宅金融支援機構 プレスセミナー」を開催。イベントでは、長期固定金利住宅ローンの「フラット35」の現状と今後の取り組みについて発表した。

○「フラット35」って?

「フラット35」とは、最長35年の全期間固定金利で提供する住宅ローンのことで、買取型と保証型の2種類がある。「フラット35」の2016年12月(単月)の申請件数は、合計1万956件(買取型1万395件、保証型561件)。

「フラット35」(買取型)は民間金融機関が住宅ローンの資金を顧客に渡し、住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取り、当該債権を信託銀行等に信託する。これを担保として住宅金融支援機構がMBS(資産担保証券)を発行し、住宅ローン債権を買い取るための資金を債券市場(投資家)から調達することで、住宅ローンを提供する仕組み。資金の受取時に返済終了までの借入金利・返済額が確定する。取り扱い金融機関は332機関(2017年2月現在)。保証料・繰上返済手数料は0円となっている。

利用の際は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に基づいた、物件検査を受ける必要がある。なお、新築住宅の場合は、建築基準法に基づく検査済証の交付確認が行われる。

加えて、省エネルギー性・耐震性に優れた住宅を取得する顧客の場合には、借入金利を一定期間引き下げる制度の「フラット35S」を利用することができる。なお、「フラット35S」は、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際に適用される。「フラット35」の技術基準に加え、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性、いずれかの住宅性能を満たすことが条件となる。

金利引き下げプランは2タイプあり、「フラット35S」金利Aプランは、長期優良住宅等の特に性能が優れた住宅、「フラット35S」金利Bプランは、それ以外の住宅が対象となる。金利Aプランは引き下げ期間が当初10年間、金利Bプランは当初5年間。いずれも金利引き下げ幅は「フラット35」の借入金利から年間0.3%となっている。なお、2017年も「フラット35S」を継続して実施するとのことだ。

一方、「フラット35」(保証型)は、民間金融機関が提供する住宅ローンに対して、住宅金融支援機構が保険を引き受ける仕組みとなっている。保証料は0円、融資額は100万〜8,000万円。融資の対象は、建設費や購入価額(消費税を含む)の100%となる。取り扱い金融機関は、日本住宅ローンとアルヒ(2017年2月現在)。

●リフォーム住宅向け、子育て支援型の「フラット35」とは?
○中古住宅・リノベーション市場の活性化を目指す

また、2016年10月より新たな制度の「フラット35リノベ」が開始された。これは、「フラット35」(買取型)の申込者が、性能向上リフォーム(省エネルギー性・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させるリフォーム工事)によって、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する場合に、「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げるもの。利用対象者は、中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合、あるいは、住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合となる。

性能向上リフォームが行われた住宅は、「フラット35S」の基準によって、金利の引き下げプランが異なる。金利の引き下げ期間は、「フラット35リノベ」金利Aプランは10年間、フラット35リノベ」金利Bプランでは5年間。金利引き下げ幅は、どちらも「フラット35」の借入金利から年間0.6%となる。

中古住宅・リフォーム市場の活性化及び、住宅ストックの質向上を図ることを目的として、住宅金融支援機構が独自で実施しており、2016年10月〜12月の申請件数は合計17件。さらなる普及を目指し、2017年も継続するという。

○これからの「フラット35」は?

さらに今後は、「フラット35」の子育て支援型を創設する予定。政府が掲げる「希望出生率1.8」の実現に向けて、地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して、「フラット35」の金利引き下げを行い、子育て環境を促進するが目的という。

■支援内容
「フラット35」の借入金額から当初5年間、年間0.25%引き下げ

■事業要件
・事業を実施する地方公共団体において、計画・方針に基づき、保育の受け皿の整備等を積極的に実施していること
・地方公共団体において、住宅の建設・購入に、国費相当分以上の補助金等の財政支援を行うこと
・住宅支援機構が設置する有識者委員会において、事業内容が適切と認められたもの

■対象となる住宅
・若年子育て世帯による既存住宅の取得
・若年子育て世帯、親世帯等による同居、近居のための新築住宅、既存住宅の取得

このほか、「フラット50」のみ提供している「債務承継型ローン(アシューマブルローン)」を、「フラット35」においても長期優良住宅を対象に、導入する予定だという。

「フラット50」とは、長期優良住宅を対象に、返済期間が最長50年の全期間固定金利の住宅ローン。借り入れの対象となる住宅を売却する際に、当初の借入金利のまま住宅ローンを住宅購入者へ引き継ぐことができる(ローン引き継ぎは1回限り)。こうした仕組みのローンを「債務承継型ローン(アシューマブルローン)」と呼ぶ。「フラット35」での導入は、低金利環境を生かし、長期優良住宅の供給・流通の促進を図ることを目的としている。

なお、「フラット35」の子育て支援型と「フラット35」の「債務承継型ローン(アシューマブルローン)」に関する詳細は、決定次第、住宅金融支援機構のwebサイトにて発表される。仲田さんは「『フラット35』を通じて、長期固定住宅ローンをできるだけ低金利で調達し、わが国の住宅政策の貢献に役立つ施策に引き続き取り組んで参りたいと思います」とコメントした。

(百合野綾)