新築マンション市場はピーク時の3分の1まで縮小

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 首都圏の新築マンションを中心に価格上昇を続けてきた不動産バブルが、ついに弾け出した──。

 不動産経済研究所によれば、昨年、首都圏で供給された新築マンションは3万5772戸で、対前年比11.6%の減少となった。2000年には10万戸に届きそうな勢いだったことを考えると、市場はピーク時の3分の1まで縮小してしまった。

 低迷の理由は何か。住宅ジャーナリストの山下和之氏が分析する。

「第一に価格が高くなりすぎたことが挙げられます。新築・中古マンション価格の年収倍率調査(東京カンテイ調べ)を見ると、7.66倍の全国平均に対し、首都圏は10.99倍、東京都に至っては11.30倍にもなっています。一般的に、マンション購入は年収の5、6倍までに抑えるべきといわれる中、これでは一般の会社員はとても手が出せません。

 また、消費者からすれば、いま買い急ぐ必要がないという心理が働いていることも大きい。消費税は2019年10月まで上がりませんし、金利はまだまだ低い状態が続き、価格が上がりすぎているので、いずれ頭打ち、下落が想定される。だったら、しばらくは様子見でいいのではないかと考えている人が多いのだと思います」

 マンションの買い控え傾向により、深刻なのが在庫だ。

 首都圏では新築マンションの在庫が7000戸を超えてなお、じわじわと増加している。好調といわれる中古マンションも在庫が4万件を超え、2011年から2012年にかけて価格が下がり続けた状況に近づきつつあるという。

 空き家が増えれば、当然ながら価格の下落や“投げ売り”が行われる可能性は高い。では、大暴落が始まる時期はいつか。前出の山下氏がいう。

「大きな社会、経済的な変化がなければ、今年いっぱいかけてマンション市場はピークアウトして、年末には本格的な下落が始まるでしょう。

 ただし、トランプ相場、トランプバブルが弾けたら、春にも不動産市場に影響が出てくる可能性もあります。株価下落、円高シフトなどによって不透明感が強まり、春の賃上げも昨年並みを確保できなかったりすれば、価格下落は前倒しになるかもしれません」

 新築マンションの投げ売りは、じっとマイホーム購入のタイミングを見計らっていた人にとっては絶好のチャンスといえる。だが、値引き額に飛びついて“安かろう悪かろう”の物件を掴まされないとも限らない。すでに、その兆候はある。

「東京23区の新築マンション平均価格は前年比1.5%のダウンで6629万円と、下落が始まっているように見えるかもしれませんが、実はそうではありません。1平方メートル当たりの単価をみると、100.5万円と前年比で1.8%上昇しています。つまり、グロス価格の低下は、部屋の面積の圧縮によるもので、見せかけの数字にすぎません。

 それにごまかされないためにも、周辺マンションと比較した相場観や、1平方メートル単価をきちんと把握する必要があります。東京カンテイのホームページでは沿線別の坪単価などチェックできる部分もあるので、しっかり勉強しておきたいところです」(山下氏)

 もちろん坪単価や部屋の広さだけでなく、中身をしっかり見極めることも大事だ。山下氏が続ける。

「マンションであれば性能表示制度を利用している物件を選んで、基本性能を確認してほしいと思います。

 耐震性、耐久性、断熱性・機密性などの基本的な部分で最高等級を取得した物件でないと、実際に住むうえで快適とは程遠く、いざ売却しようとしたときにも評価額が格段に低くなります」

 何よりも、賃貸ではなく、マイホーム購入の必要性やメリットを十分に認識しなければ、いくら投げ売りで手に入れられたとしても損する結果になるだろう。