日本商業不動産保証 代表取締役社長 豊岡順也氏

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法人がオフィスを借りる場合、保証金(敷金)は賃料の8〜12カ月もかかる。しかし保証金は、ただ預け入れるだけで何も生まないお金。企業成長の足かせともなりかねない。そんな中、日本商業不動産保証は、入居企業の財務状況を審査して信用を与える「与信」に着目し、これまでの業界慣行を覆す、保証金を半額にするサービスを行っている。このサービスが生まれた背景、ベンチャーや中小企業に与えるインパクトについて、同社代表取締役社長の豊岡順也氏に聞いた。

■眠る敷金30兆円を有効活用するために

事業が拡大して社員が増え、より広いオフィスに移転しようとすると、多額の費用がかかる。例えば50坪のオフィスから100坪のオフィスに移転するときには、現在のオフィスの原状回復費、新しいオフィスの内装費、引っ越し費など、合計で4200万円程度になる。その約半分以上を占める2400万円は、移転先の不動産オーナーに預け入れる保証金(敷金)だ。退去するときに返ってくるとはいうものの、ただ預け入れるだけで増えるわけでもなく、事業にも使えない。何も生まない眠るお金だ。「日本では現在、企業が預け入れた保証金が、約30兆円眠っているとの試算もあります」。日本商業不動産保証社長の豊岡順也氏は話す。

オフィス移転時の保証金は、特に成長途中にある中小企業やベンチャー企業にとって大きな負担だ。もし保証金の負担が減れば、それだけ製品の材料費に回せるので売り上げにつなげられるし、商品開発や人材採用にも使える。優秀な人材採用に有利な立地の良いオフィスに移転することもできる。

一方、不動産オーナー側が、多額の保証金を求めるのには理由がある。海外では通常、オフィスに入居する際の保証金は月額賃料の0〜3カ月なのに対し、日本では8〜12カ月。日本には「借地借家法」があり、賃料の不払いや倒産などがあっても、不動産オーナーが入居者をすぐには退去させられない。このため不動産オーナー側は、多額の保証金を預かることでリスクに備えているのだ。

しかし、入居企業の財務状況を正しく審査し、不払いや倒産の可能性が低いことが保証されれば、多額の保証金は不要のはず。豊岡氏はそこに着目した。「私は以前、企業を対象とする与信調査会社を経営していたため、企業の財務状況などを判断して信用を与える『与信』のノウハウがありました。そこで、不動産オーナーの代わりに我々が入居企業の審査を行って与信を行えば、保証金を減らせると考えました」

■敵は不動産オーナーの先入観

こうして生まれたのが、「保証金半額くん」だ。同社が、入居企業の財務状況を審査し、不動産オーナーに対して、保証金の半分(減額分)を保証する。入居企業側は、保証金の半額を不動産オーナーに預け入れ、減額分の5〜10%を同社に手数料として支払うという仕組みだ。

入居企業側は、事業資金に回すことができる手持ちの現金が確保できる。不動産オーナー側は、入居企業の審査をアウトソースできるほか、保証金が半額になるので他のビルとの差別化ができ、空室の解消につなげられる。このサービスを開始して5年になるが、これまでに約200件の利用があり、対象のオフィスビルも、以前は10〜30坪程度の中小ビルが中心だったが、最近は50〜300坪の大型案件が増えているという。

しかし、ここまで事業を拡大するのは、簡単なことではなかった。特に不動産オーナー側の価値観を変えるのは大変だったという。「『減額を求めるのは、保証金が"払えない"からではないか』『保証会社の保証を受けるのは、財務状況が悪いからではないか』という先入観がありました」と豊岡氏は語る。不動産オーナー側には、財務諸表を分析するノウハウがないことが多い上、最近オフィス需要が伸びているIT系ベンチャーに対しても「社長がジーパンをはいているような会社は胡散臭い」「歴史が浅い会社は信用できない」と、不信の目を向けることが多かったという。そこを、「保証金が払えないわけではなく、成長著しいため事業拡大の資金に回したいだけ」と説明し、「財務状況は我々がしっかり審査している」と審査内容を丁寧に解説。少しずつ実績を積んでいった。

■オフィス市場の変化にも対応

オフィス市場も大きく変化しており、かつてのように「ビルを建てれば埋まる」という時代ではなくなったことも大きい。「特に(2008年の)リーマンショック以降は、海外の投資家によるファンドなども参入するようになり、オフィスビルのプレイヤーが増えました。しかし、建物で差別化するのは難しいので、結局は身銭を切って、賃料を下げることになってしまいます」。

しかも、少子高齢化による生産人口の減少や勤務形態の多様化によりオフィスビルの需要が減っているにもかかわらず、今後もビル供給の勢いは止まらない。例えば、2016年4月に森ビルが発表したデータによると、1986年から2015年までの東京23区大規模オフィスビル総供給量は約3098万平方メートルであるのに対し、2016年から2020年までの総供給量は約572万平方メートルとさらに増える見込みだ。また、過去と比べて物件1件あたりの供給量が大きくなる傾向にあるという。「今後はますますテナントの争奪戦になるだろう」と豊岡氏は見ている。そんな中で、保証金が半額で済むというのは、金額が大きいだけに、テナントへのアピールポイントになる。

豊岡氏は、保証金を半額にする取り組みを、企業の成長支援の一つと位置付けている。特にITベンチャー企業の場合は、クラウドの普及もあり大きな設備投資は必要なく、優秀な人材確保が企業成長の最も重要な要素。人員増加に応じて、働く場として魅力的な場所にあるオフィスを借りることが死活問題になる。保証金が半額になれば、それだけ良い立地の広いオフィスが借りられ、浮いた資金を採用に回すこともできる。あるゲーム会社では、しっかりとした財務戦略を持っていたことに加え、30代半ばの社長が「資金はあるので保証金を全額払おうと思えば払えるが、保証金として眠らせるのではなく事業に回したい」という強い思いを持っていた。このため「保証金半額くん」を使ってオフィスを移転。2年後には資産が10倍になるまでの成長を遂げたという。

また、福岡県のあるパン屋は、このサービスを使って保証金を200万円から100万円に減額して店舗を移転。減額分は、パンの材料の粉代など、売り上げ増に直結するお金として使い、さらなる事業拡大に繋げた。「どの会社も、業種や企業規模は違っても、できるだけ生きたお金として使いたいという思いは同じ」と豊岡氏は話す。

■目指すは「借主・貸主・世の中」の三方良し

同社は、不動産オーナーや金融機関、通信事業者などと協力し、ベンチャー企業の成長を支援する取り組みも行っている。その一つが「出世ビルプロジェクト」だ。「保証金半額くん」によって移転の初期費用を抑えられるほか、NTTドコモの無線LAN、ITソフトウェア企業オービックビジネスコンサルタント(OBC)の会計ソフト、第一勧業信用組合による資金相談対応などの、成長支援サービスが受けられるオフィスビルで、「入居した企業が次々に業績拡大し、増床移転をすることの多い縁起の良いビル」にすることを目指している。オフィスビルに、マーケティングの発想を取り入れた試みだ。

「アメリカのシリコンバレーでは、戦略的に有名IT企業をテナントとして入れることで、ビルそのものに付加価値を付け、『そこに入居することがステータスになる』ビル作りをしている。また、香港などでは、有名ホテルを入居させることで、ビルの『格』を上げる。日本も『ただビルを建てるだけ』では、競争に負けてしまう時代。オフィスビルにも、戦略的なマーケティングが必要だ」と豊岡氏は説く。

日本商業不動産保証にとっても、「起業支援」や「成長支援」は重要なキーワードとなっている。福岡市では、市と地元不動産管理会社、日本政策金融公庫と、創業支援共同プロジェクト「とっくに保証くんNEXT」を実施。創業5年以内の企業が福岡市内の対象ビルに移転する場合、日本商業不動産保証と保証契約を結ぶことで、保証金を最大8割減額できるほか、日本政策金融公庫の事業計画策定サポートや融資を受けられる。「少しずつ自治体や各地元大手企業と共同の取り組みが広がっている。これらは地域活性化にもつながるので、さらに積極的に進めたい」と豊岡氏は話す。

今後は、「こうした保証サービスを広め、オフィスを借りる際のスタンダードにしたい」という。それにはまず、「『日本商業不動産保証が保証しているなら、いい会社なのだろう』と言われるよう、実績を積まなくては」。その先にあるのは、さらなる地域活性化への貢献だ。豊岡氏は、「地域活性化を進めるためには、中小企業やベンチャーの成長が必須。与信によるオフィスを借りる際のサポートだけでなく、人、モノ、カネ、ノウハウなど、ベンチャー企業や中小企業が成長するうえで必要なものを、提供できるようにしたい」と将来の構想を語る。

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日本商業不動産保証 代表取締役社長 豊岡順也
1973年生まれ。大学卒業後、証券会社に入社するが、父が倒れたため家業の物販会社を経営。その後、別の証券会社に入社し、株式公開引受業務に従事。企業内企業でコンサルティング会社を立ち上げ、社長に就任。同社をMBOで取得独立した後、2011年フィナンシャルギャランティを設立、2013年に現社名に変更。

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(構成=大井明子 撮影=岡村隆広)