「Thinkstock」より

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 Airbnb(エアビーアンドビー)に代表される民泊ビジネスが、不動産投資の一形態として人気を集めています。政府もインバウンド需要を盛り上げるため、法改正して民泊を後押ししています。

 ただし、そもそも民泊が成立するには、2つの前提条件があります。ひとつめは、そのエリアにホテルなどの宿泊施設が圧倒的に足りない、ゆえに予約が取りにくい都市であること。もうひとつは、ひとつめの条件と表裏の関係ですが、宿泊料金が高止まりしていること。つまり安価な宿泊施設が少ないということです。

 この2つの条件が満たされていなければ、つまり安価なホテルがたくさん選び放題であれば、なぜわざわざ予約に手間のかかる民泊施設に泊まるのか。だったらホテルのほうが手軽だし安心できるだろう、だから民泊の需要は少ないだろうと予想されるからです。

 そういった観点から日本国内に目をやると、実際、大都市圏や有名観光地を中心に、圧倒的にホテルが足りないようです。特に東京・大阪・京都・福岡・沖縄はホテル予約が非常に取りにくい。そのため、民泊が成り立ちやすい土壌はあります。

 もちろんこれは特に外国人にとっても大きな魅力があります。ホテルでは満たせない宿泊ニーズ、たとえば3人以上のグループ旅行や日本人の生活を垣間見たいといったニーズを民泊なら満たしやすいからです。

 そしてオーナーにとってもメリットで、回転率が上がることで、収益性アップが期待できます。たとえば月極のアパートやマンションより、ウィークリーマンション<ホテル<ラブホテルなど、回転率が高いほど儲かります。ラブホテルは、クリスマスには一日で7〜8回転くらいするという話を聞いたことがあります。

 では、ウハウハ儲かるのかというと、そう簡単ではなさそうです。そこで今回は、民泊で想定されるリスクについて、いくつか整理してみましょう。

●民泊におけるリスク

 民泊は、仮にお金がなくて物件を買えなくても、賃貸として部屋を借り、転貸することができるなど参入障壁が低く、安易な新規参入組も増えます。するとやはり競合物件の増加によって、稼働率が低下し宿泊費の下落圧力が高まるというリスクがあります。

 また、集団の旅行客のなかにマナーの良くない人がいれば、近隣からのクレームがありますし、セキュリティの問題もあります。私が所有しているマンションもそうですが、区分マンションの場合は民泊不可の規約を設けるところが増えています。さらに入居者がオーナーに無断で民泊を行うことによるトラブルも多発しているようです。昨今、摘発される業者が増えていますが、民泊はグレーゾーンといわれるとおり、旅館業法や条例等の違反も相次いでいます。

 さらに、ホテルと同じ運営形態ですから、それなりにコストと手間暇がかかります。たとえば、以下のようなものです。

・家具、電化製品一式の設置で初期投資がかかる(逆に民泊をやめるときには処分が必要)
・問い合わせへの対応が必要となり、外国人の場合は英語での対応となる。英語以外で問い合わせがくることもある。
・カギの受け渡しの手間
・清掃、ゴミ捨て、シーツのクリーニングが退室のたびに必要。何日かに一度は敷布団や掛布団のクリーニングも必要。
・汚損、破損という目に遭ったら、だれがどう補償するのかという問題
・水道光熱費の無駄遣い。たとえばエアコンつけっぱなし、水道を出しっぱなしで外出するような宿泊客もいる。
・利用案内やマニュアルを作成する必要がある。特にお風呂やウォシュレットなど、海外の人にとっては珍しい設備は、外国語での説明が必要。

 とはいえ、昨今は上記の作業を代行する業者が増えていますから、お金さえ払えばやってもらえます。ただし手数料は通常の賃貸よりも多くかかり、部屋の清掃だけを取ってみても1回3,500〜5,000円ほどと、結構ランニングコストがかかります。宿泊料金の設定次第では、それほど儲からないということも起こりそうです。代行業者も乱立気味で、料金やクオリティで差も大きいようです。

●成功の秘訣

 うまくいっている人は、次のような運営をしているようです。

・立地条件が良い物件を持っている
・特長づくりがうまい(コミック読み放題などユニークなテーマや斬新なインテリア、おもてなし、体験、交流などの特典)
・特長をアピールする個性的なトップページ写真とキャッチコピー
・好レビューを増やす
・時期や稼働状況に応じた柔軟な価格変更
・代行業者を使うところ、自分でやるところを分けコストダウン
・長期滞在需要を取り込み連泊してもらうことで、清掃等の頻度を減らす
・1棟物件をリフォームして旅館業許可を取得するなどし、シェアホテルやウィークリー・マンスリー対応など幅広い宿泊需要を獲得している

 通常の賃貸経営と違い、収益を上げるにはやはりそれなりの労力や工夫が必要ということです。また、儲けるといってもワンルームマンションの1部屋や2部屋では限界がありますから、戸数を増やすか、戸建てやファミリーマンションなど大人数需要を獲得できる器のほうが利益も高くなるようです。

 そして今後儲かるのは、民泊の代行業やコンサルティング業だろうというのが私の印象です。たとえば1840〜50年代にかけた米国ゴールドラッシュ時代に儲かったのは、ツルハシやシャベル業者や作業着(ジーンズ)メーカーだったように、ブームになっている事業そのものを手がける事業者ではなく、それらを支援するビジネスのほうが儲けられる可能性が高いかもしれません。株式投資をしたい人が多いから証券会社も儲かり、独立開業したい人が多いから起業コンサルタントやフランチャイザーが儲かるわけです。

 ちなみに私個人としては、民泊はあまり魅力を感じない不動産運用方法です。というのも、私はそもそも賃貸経営をやりたくて不動産投資をしているわけではなく、自由が欲しくてやっているので、できる限りフリーハンドでできる運用が好みだからです。あくまでも個人的な感想ですが、不動産投資・運用を行う際には、こうした個人的な価値観や趣向も考慮することが大切だと考えています。
(文=午堂登紀雄/米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役)