実家問題の本丸は首都圏! 逃げるなら今のうちである理由

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データを見ていると、空き家は全国的な問題であることがわかる(http://president.jp/articles/-/20370)。首都圏、都心部ですら例外ではない。著名な不動産コンサルタントである牧野知弘氏は、日本の高度成長期における人口移動というその歴史的経緯から、10年後には大都市圏のほうこそ空き家実家大問題が勃発するであろうと予言している。

■「実家問題」が首都圏近郊に押し寄せる!

都市に住んでいると、空き家問題はどこか遠くの地方で起きている問題のように感じている人もいるだろう。だが、あと7〜8年もすれば、首都圏近郊でも空き家が爆発的に増えるとオラガ総研の牧野知弘氏は予言する。

「今の空き家問題は地方から上京、首都圏など都市部に家を買った団塊の世代の、親の実家の問題です。ところが、次に空き家になるのはその人たちの家。都心部から1時間から1時間半という近郊エリアで、すでに一部のニュータウンなどでは問題になり始めていますが、このエリアでの空き家問題が大量に発生するでしょう」

1947年〜49年生まれの団塊世代は現在67〜69歳。今はまだ元気で観光その他の消費を担っているが、今から7年後の2023年以降は後期高齢者に。そしていずれは彼らの家が空き家になるというのである。

都心から1時間〜1時間半圏なら通勤圏ではあるが、それでも空き家になるのは95年以降の社会の変動が背景にある。

■共働き世帯は都心を選択する

「1997年に共働き世帯が専業主婦世帯を上回り、99年には男女雇用機会均等法で女性の深夜労働が可能になるなど、今の、共働きが当たり前という下地ができたのが90年代後半。一方で大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(大都市法)が改正され、東京湾岸部などにタワーマンションが建てられるようになったのが95年以降。都心近くに住宅が大量に供給される時代に、忙しい共働き世帯が遠く、通勤に時間がかかる親の実家に住む選択をするわけがありません」。

実際、全体ではまだ人口増が続いている首都圏でも、地域によっては人口減少が始まっている。たとえば、住宅取得希望者に人気の高い横浜市でも都心部の西区、中区、北部の青葉区、都筑区では増加しているものの、旭区、港南区や磯子区などといった南西部では人口減が顕著。空き家も目立つようになってきている。通勤の便の悪い場所はたとえ首都圏でも切り捨てられていく時代なのだ。

さらに問題なのは、観光資源あるいは自然に恵まれた地方の空き家であれば民泊などに活用される可能性があるものの、都市近郊の、何の特徴もない街、物件には活用の道があまりないという点である。

一方で空き家に対する社会の目はどんどん厳しくなっている。放置していても済んだ団塊世代に比べると、これから空き家を相続することになるその下の世代はそうはいかない。

■問題解決には一世代、30年はかかる

では、空き家を相続する可能性がある人はどうすれば良いだろう。打つ手はあるのか。

「個人でできることは、早めに逃げる算段をする以外にはありません。国、自治体でなければ、空き家問題を根本的に解決することはできません。具体的には都市計画で捨てる地域を決め、住む地域と交換、街を縮小していく、各地の空き家バンクを利用して地方移住を促進する、などの方法が考えられますが、いずれも即効性はない。5年、10年では無理で、一世代30年はかかると思ったほうが良いですね」

当然、多くの人はそれ以前に相続を迎える。だとしたら、やるべきことは早期撤退への準備だろう。牧野氏が勧めるのは、親の資産の棚卸しだ。親の家は今、いくらなのか、家以外の財産はどのくらいあるのか。多くの人は親の家の価値など考えたことはないかもしれないが、まずはここからだ。

「私の知人の場合、お母さまと水入らずの旅行をする機会があり、そこで財産について、相続についての自分の意思を話してくれ、将来の相続に対し、心の準備ができたといいます。早いうちに互いの意識の違い、世代間ギャップをクリアにし、その上で何をどうするかを考えておく。親の財産の処分に兄弟姉妹や親族との相談が必要ならなおさらです」

■不動産が「負」動産になる前に

兄弟姉妹、親族との話し合い、財産の棚卸しができたら、相続の方針も自ずと決まってくるだろう。それ以外で親世代がやっておきたいのは断捨離だ。モノを減らしておけば、以降の処分がしやすくなる。高齢者施設に入るのなら、その時点で売る、あるいは売るように指示しておきたい。あらかじめ、親の指示があれば処分しやすくなるはずだ。

また、相続をしたら、とにかく早めに売ってしまうことが大事と牧野氏。そうでなければ不動産が負の財産、“負動産”になってしまう。

「かつてのように、家は財産という考え方で後生大事に抱えていると、永遠にまとわりつかれます。売りも貸しも住めもしない住宅に管理の費用を払い、税金を払い続ける羽目になる前に、とにかく早く処分すべきです」

その際、まず当たってみたいのが隣家や近所。住宅は意外に周囲1km圏など近い場所で売り買いされることが多いのだ。

現在の空き家問題は、地方での空き家率の高さから地方の問題と解されがちだが、「東京の空き家率はすでに10.9%、戸数で81万7000戸にも及んでおり、多少の遅い早いはあっても、各都道府県で同じように問題になります。個人にとっての空き家問題は、どう自己防衛するかがポイントになってくるわけです」。

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牧野知弘(まきの・ともひろ)
オラガ総研代表取締役。1983年東京大学経済学部卒業後、第一勧業銀行(現:みずほ銀行)入行。その後ボストンコンサルティンググループを経て、1989年に三井不動産入社。主にオフィスビルの買収、開発、証券化業務などを手がけたのち、ホテルマネジメントやJ-REIT開発なども経験。2009年に独立してオフィス・牧野を設立。2015年にはオラガ総研を設立して現職。著書に「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか」「空き家問題」「民泊ビジネス」(いずれも祥伝社新書)、「2020年マンション大崩壊」(文春新書)、「老いる東京、甦る地方」(PHPビジネス新書)など多数。
オラガ総研>> http://www.oraga-hsc.com/

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(牧野知弘(オラガ総研代表)=談 中川寛子=文・構成)