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不動産会社が一戸建て住宅の売却の依頼を受けたとき、土地と建物以外に関心を持って詳しく知る必要があるのが、道路だ。その土地建物が接している道路が、不動産の価値に大きくかかわるからだ。ひと口に道路と言っても、どんな種類のものがあって、どう違うのか。それが、不動産の価値にどうかかわってくるのか。そのあたりの事情を、土地家屋調査士 石田貴子さんに聞いてみた。

敷地が2m以上道路に接していなければ、家を建てることはできない

建築基準法という、建物を建築するときに基準となる法律では、建物の敷地は幅員4m以上の道路に、最低2m以上接していなければならない、とされている。これが、いわゆる「接道義務」というもの。

では、その「道路」とはどんなものなのだろうか。建築基準法第42条では、接道すべき道路を細かく規定している。1項では、国が所有する国道や、地方自治体が持つ都道府県道、市道から、新しくつくられた開発道路、計画されている道路などを。また幅員が4m未満の道路でも、現に建築物が立ち並んでいるものを、例外的に道路として認めている。これが、いわゆる2項道路と呼ばれるもの。

建築基準法43条では、上記の道路に接していない場合でも、建築を許可できる場合があるとしている。これを「建築基準法第43条第1項ただし書きの規定に基づく許可」といい、この許可を必要とする道路を不動産会社などでは「但し書き道路」なんて呼んでいる。

「4mの幅員を持つ道路に2m以上」というのが接道義務。でも、今現在住宅が立ち並ぶ市街地の風景を思い起こしてみてほしい。車一台が通れるか通れない幅しかない道の両脇に住宅が建っている場所も多くある。

「街並みはもちろん、建築基準法の施行前からある場合も多いです。だから、現実に即して、そこを道路として認定することもあります。その手続き別に細かく規定があり、基本である4mの幅員がない道路も、現実には存在するわけです」

前出の2項道路など、認定を受けた道路で実際に建物を建築しようとすればどうしたらいいのか。
「幅員を確保するため、“中心後退”という手法がとられます。これは、建物を建築する場合、道路の中心線から2m後退した場所を敷地境界として、中心線から後退した部分は道路の幅員に加えてください。というものです。その道の両側の建て替えが進むと、将来的に幅4mの道路が出来上がります」*画像1

【画像1】新たに建物を建築する場合は、赤波線まで、敷地を後退する必要がある(石田土地家屋調査士作成)

【画像1】新たに建物を建築する場合は、赤波線まで、敷地を後退する必要がある(石田土地家屋調査士作成)

「私道」に接する土地を購入する際はよく確認を

建築基準法が規定する道路の種類について、前項で書いたが、道路の所有権は別の話だ。道路には大きく分けて公道と私道の2つがある。公の行政機関が所有する「公道」に対して、個人や企業など民間が所有するのが「私道」(シドウと読めば市道と混乱するため“ワタクシ道”と呼ぶことも)。前出の1項道路でも私道は存在する。

敷地を提供する形で、立ち並ぶ住宅の中に私道を通している場合。私道の所有権はモザイクのように混在する
形になる。例えば、画像2のようになる。

【画像2】敷地の一部を道路として提供したため、所有権が混在する私道(出典:公図参照)

【画像2】敷地の一部を道路として提供したため、所有権が混在する私道(出典:公図参照)

「私道にも当然、上下水道管、ガス管などのインフラ設備が地下に埋設されていますよね。設備が古くなって交換する場合、他人が所有する道まで掘削の必要がある。となると、その道の所有者等の同意が必要になります。一軒一軒判子をもらいに行くのも面倒ですし、また承諾してもらえるかどうかも分かりません。承諾料を要求される場合も考えられます」

古くに開発された区画で、前面道路の所有者が開発業者のままになっている場合もよくある。同じように掘削の必要が生じて同意を得ようと、登記簿で調べてあたっても、すでに廃業し連絡さえも取れない、こんなことも現実には起こっている。

また、私道の所有者には管理する義務もある。アスファルトが傷んでも自治体は直してくれない。費用の負担というリスクもある。

人や車の通行に関しては、所有者の承諾が必要というのが、原則だ。でも、誰が所有者か意識していなかったり、共有関係があったりして、通行権を意識せず不特定多数の人が利用している私道も、多くある。

古い市街地で、私道に接道する物件は、価格も抑えられている場合が多い。そのことは半面、担保価値が低く見積もられることでもあり住宅ローンの審査にも影響を及ぼす。消費者には見えにくいメリット、デメリットを含むのが、「私道」の問題なのだ。

所有権という財産権と、道路という公共性の二つの性格をもつ私道問題。第三者の通行をめぐる争いも多いが、行政は根本的な解決の方向を示していない。家を購入しようとしたら、宅建業者には、接道する道路とその制限について説明する義務があるが、そのデメリットについて購入者自身も理解しておこう。不動産を購入する場合、敷地や建物と同様に「道路」は、よくチェックする必要がありそうだ。

●取材協力
トヨノ測量・設計事務所
・土地家屋調査士 石田貴子さん