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住宅ローンを借りると、10年もの間、年末ローン残高の1%が所得税から控除され、確定申告で戻ってくるのが「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」。でも、同じ金額のローンを借りても、実際に戻ってくる金額は人によって違う。そこで、住宅ローン控除の仕組みをおさらいしておこう。

10年間で最大400万円。でも、これはあくまで「最大」控除額

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて、一定額が所得税から控除される制度。会社勤めの人などは、その年の所得税があらかじめ勤務先から納税されているので、納めすぎたことになる分を確定申告で還付してもらうことができる。控除期間は10年間。2019年6月までに家を購入して入居した人は、各年最大40万円、10年間で最大400万円が所得税から戻ってくることになる。

【図1】住宅ローン控除の概要

【図1】住宅ローン控除の概要

毎年40万円が戻ってくるなんて、家計にとって大助かりな制度。しかし、実は、全員が最大控除額の400万円を還付してもらえるわけではない。最大控除額が適用されるには、ローン残高が10年間4000万円を超えていて(当然、借入額は4000万円を超えている必要がある)、なおかつ、年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要がある(※)。
※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6500円のうち小さいほうの額が上限

では、実際にはいくらくらいが控除されると考えればいいのだろう。

借入額や納税額、購入する住宅の仕様などで控除額は違う

住宅ローン控除で戻る税額は、さまざまな条件で違ってくる。

(1)購入・建築する住宅の性能
一般的な住宅の場合、1年の最大控除額は40万円(満額控除には年末時のローン残高が4000万円以上必要となる)。しかし、耐震性・耐久性・省エネなどの各要件をクリアした「認定長期優良住宅」や、省エネルギー性の高い「認定低炭素住宅」の場合は、1年の最大控除額は50万円となり(満額控除には年末時のローン残高が5000万円以上である必要がある)、10年間で最大500万円の控除額になる。

(2)住宅ローンの年末残高
住宅ローンの年末残高が4000万円以上ある場合は、その年の最大控除額は上限の40万円。しかし、例えば、年末ローン残高が40000万円未満であれば、その残高の1%が最大控除額。3000万円の人は30万円、2500万円の人は25万円が上限ということになる。

(3)所得税額・住民税額
住宅ローン控除の控除額は「所得税」から控除されるもの。納めた所得税よりも多い金額が戻ってくることはない(ただし、控除しきれない分は住民税から一部控除される)。つまり、所得税が10万円の人は控除額が20万円でも、所得税から戻るのは10万円、住民税が10万円を超えていれば住民税から10万円ということになる(※)。
※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6500円のうち小さいほうの額が上限

住宅ローン控除の最大控除額が年間40万円でも、実際に戻ってくるのは(1)〜(3)のうちの、一番少ない金額ということだ。

年収400万円と600万円の人、住宅ローン控除でいくら戻る?

では、いったいいくらくらい控除されるものなのか、年収400万円と600万円の人を例に試算してみよう。年収400万円の人で所得税額約6万円、住民税額約14万円、年収600万円の人で所得税額約16万円、住民税額約27万円とする。

【図2】所得税額と住民税額(参考例)(筆者作成)

【図2】所得税額と住民税額(参考例)(筆者作成)

図3のような資金計画で年収400万円の人が3000万円を、年収600万円の人が4000万円を住宅ローンで借りた場合、購入・入居の年の年末ローン残高はそれぞれ約2928万円、約3904万円になる。

【図3】資金計画例(筆者作成)

【図3】資金計画例(筆者作成)

住宅ローン控除で戻ってくる概算金額は下のようになる。
●年収400万円の人の場合
控除額の上限は 約2928万円×1%=約29万円
所得税額は約6万円なので全額(=約6万円 a)が控除。
控除し切れていないのは23万円。
住民税からは、所得税の課税対象額168万円の7%、約11万円(b)が控除される。
aとbを合計した約17万円が控除されることになる。

●年収600万円の人の場合
控除額の上限は 約3904万円×1%=約39万円
所得税額は約16万円なので全額(=約16万円 c)が控除。
控除し切れていないのは23万円。
住民税からは、所得税の課税対象額298万円の7%、約20万円となるが、住民税からの控除上限額は前年課税所得の7%もしくは13万6500円のどちらか少ないほうとなるので、13万6500円(d)が控除される。
cとdを合計した約29万6500円が控除されることになる。

住民税から控除される分を加えても、実際に控除されるのは年末ローン残高の1%よりも少ない金額だ。「年末ローン残高の1%=住宅ローン控除で戻ってくる所得税」ではないことを覚えておこう。

住宅ローン控除適用のための条件もチェック

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要がある。注意したいのは返済期間が10年以上必要なこと。途中で繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切るとローン控除の対象ではなくなってしまう。また、親戚や親からの借り入れは適用されない。そのほか、主な条件は図4を参考にしよう。

【図3】住宅ローン控除を受けるための主な条件

【図3】住宅ローン控除を受けるための主な条件

住宅ローン控除では納税額を超える金額は戻ってこない。10年間で400万円の最大控除額や、ローン残高1%がそのまま還付されると思っていたら、実際の還付金額が少なくてびっくり!とならないよう、しっかり確認しておこう。

●参考
確定申告で税金が戻ってくる、住宅ローン控除ってどんな制度?
●試算条件
・給与所得控除額は平成28年分にて計算
・妻の年収は100万円とし、配偶者控除を受けている
・厚生年金、介護保険、健康保険、雇用保険の合計で年収の15%とする
・生命保険や医療保険、その他の控除は試算に含めない