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近頃人気のDIYやプチリフォーム。賃貸物件に住んでいるけど、部屋を自分好みにカスタマイズしたいという人もいるのではないでしょうか。しかし、賃貸物件とはその名の通りオーナーから借りているもの。内装にはどこまで手を加えてもいいものなのでしょうか? 法律上の観点から説明します。

○そもそも賃貸物件をリフォームしてもOKなの?

賃貸借契約の内容にもよりますが、基本的に賃貸物件の借り主は、大家の所有物である物件を借りているだけ。水道のパッキンの交換など修繕の義務はありますが、勝手なリフォームまでは許されないのが原則です。

なぜ勝手にリフォームをしてはいけないのでしょうか? 答えはシンプルで、契約でそう決まっているからです。通常、物件の毀損や改造、模様替え等は、契約の中で「禁止」あるいは「大家の承諾が必要」とされています。これに抵触すると、賃貸借契約を解除されてしまうことも。それを免れたとしても、賃貸借契約終了時には原状回復義務があるので、戻すのに多額の費用が必要になってしまう危険性もあります。まずは管理会社や大家に確認してみましょう。

ただ、トイレを温水洗浄便座にするなど、大家にもメリットが大きいものは比較的OKしてもらいやすいようです。また、現在では国交省も、借り主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる契約や物件を"DIY型賃貸借"と名付け、普及に努めています。契約上リフォームやDIYがOKな物件であれば、契約で定められた手続きにしたがってリフォームを行うことはできます。

○賃貸でやってはいけないことは?

賃貸とはいえせっかくの自分の部屋ですから、リフォームはダメだとしても、いろいろと物を置いたり、好みの空間に変えたりしたいですよね。しかし、通常損耗や経年劣化の範囲を超え、借り主の故意や過失で生じてしまった汚損・毀損部分は、退去時に借り主側が修繕して原状回復をしなければいけません。

では、そのボーダーラインはどこにあるのか。大家の許可がなくても借り主がやっていいこと、いけないことを考えてみましょう。なお、以下に紹介する項目は、前提として契約上「禁止」はされていないものとします。

■写真を飾るため、画びょうで壁紙に穴をあける
これは大丈夫です。画びょうの穴や日焼けによる写真の跡が壁に壁紙に残ることもありますが、下地ボードの張り替えが不要な程度であれば、通常の生活の範囲で生じるものと考えられます。退去時の原状回復義務には含まれず、借り主に修繕の義務はないのが通常です。

ただし、画びょうの穴があまりに多い、狭い範囲にたくさんの穴が空いている、などの場合、「通常の使用を超える」とされる可能性がありますので、ほどほどに。また、釘穴やねじ穴などは穴も大きく深くなるため、下地ボードの貼り替えまで必要な程度になると、退去時にクロスの張り替え等が必要になることがありますので、気をつけましょう。

■穴をあけないために両面テープでポスターを貼る
両面テープを使うと、跡が残ったり、はがす際に壁紙が破れたり一緒にはがれたりすることもあるため、退去時の原状回復で壁紙の修繕を求められる可能性があります。避けた方が無難でしょう。

マスキングテープの上に両面テープを貼ったり、奇麗にはがれるタイプの両面テープを使うという手もあるようですが、絶対に大丈夫という保障はないので自己責任で行いましょう。

■入居時にあったカーテンを自分の好みのものに取り換える
入居時に備え付けられていたカーテンは、キズを付けずに外して、カーテンのみかフックごと取り換えればいいので問題ありません。ただ、退去時には元のカーテンを付けておかなければいけないので、最初に付いていたカーテンやフックは、汚したりなくしたりしないよう大切に保管しておきましょう。

■収納が足りないのでラックを増設する
ラックがどのようなものかによりますが、置くだけのラックであれば通常は問題ありません。ラックを置いた場所に床にへこみや跡が残ることもありますが、置いただけで発生してしまったへこみや跡は、通常の使用に伴う損耗と考えられています。

しかし、設置時や動かす際などに床や壁にキズを付けてしまうと、通常の使用で生じたのではなく、借り主の不注意で発生したキズとみなされることが多いです。この場合も修繕しなければいけない可能性が高くなりますのでご注意を。

■ネジで固定するタイプの棚を設置する
これはNGになることが多いでしょう。ネジを外せば棚自体は外せますが、ネジが下地ボードにまで達していて、ボードの張り替えが必要になってしまうと、退去時に壁紙や壁の修繕費用を負担しなければいけない可能性が大です。

■照明が気に入らないので好みのものに取り換える
照明の取り換えは、その設置方法によります。あらかじめ天井等に照明器具用のコンセントが設置されていると思いますが、それを使って照明器具だけを替え、退去時にもともと設置されていた照明に戻せば問題ない場合がほとんどです。

しかし、照明器具用コンセントを使わず、穴を空けて天井に直接照明をつけてしまうと、「通常の使用を超える」とされる可能性が高いです。もともと付けられているコンセントに適合する範囲で、お好みの照明を探すのがベターですね。

○判断に迷えばまず相談を

なお、通常ならNGと考えられることも、大家がOKしてくれれば問題はありません。国交省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」も公表されています。退去時に「え? 直すのにそんな費用がかかるなんて……」と驚かないよう、ガイドラインを見てみたり、判断に迷うことがあればあらかじめ大家や管理会社に相談するのが大切です。

もう1つ気になるのが、契約時に支払う「敷金」。できれば満額返還してほしいところですが、実際のところはどのような場合に引かれてしまうのでしょうか? 次回はそのあたりを詳しく説明できればと思います。

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○著者プロフィール: 正木裕美(まさき ひろみ)

愛知県出身 愛知県弁護士会所属。
男女トラブルをはじめ、ストーカー被害や薬物問題、ネット犯罪などの刑事事件、労働トラブルなどを得意分野として多く扱う。
身内の医療過誤の経験から弁護士の道へと進む。2012年には衆議院選挙にも出馬した経験もある。
『女性のためのトラブル解決 愛とお金と人生の法律相談』(プレジデント社)より販売中。
『ゴゴスマ -GO GO! Smile!-』(CBC/TBS)のレギュラーコメンテーターをはじめ、多数のメディア番組に出演中。

(アディーレ法律事務所編)