資産価値の高い部屋の発言権が増すことに

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 国交省は3月14日、「マンション標準管理規約」改正を発表した。新聞各紙は「外部の専門家が管理組合の理事や監事に就任できる」「地元のお祭りなどに使う自治会費などを管理費から支出するのは不適切」といった改正点に着目して報じたが、マンション住民にもっとも大きな影響を与える変更が「議決権割合」だ。

 マンションの管理組合総会が投票で物事を決めるとき、これまでは「1戸1票」が原則だった。我が家も隣も上階も同じく1票だったが、その「平等の原則」が崩れるのだ。

 個人向けに不動産コンサルティングを行なう、さくら事務所のマンション管理コンサルタント・土屋輝之氏が解説する。

「今回の改正で、専有面積に応じた議決権の付与が考えられると示されました。簡単にいうと、広い部屋に住んでいる人ほどマンション全体の決めごとに関して決定権が大きくなる、発言力が強くなるということです」

 25平米の部屋には1票、50平米の部屋には2票、100平米の部屋には4票といった分かりやすい分配が現実味を帯びる。それだけではない。

「部屋のある階数や方角を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられるとしています」(同前)

 10階に住む人が2階に住む人よりも多く票を持ち、南向きの部屋に住む人が北向きの部屋に住む人よりも多く票を持つといったことが起こり得る。つまり、資産価値の高い部屋の持ち主の発言権が増すことになるのだ。

 なぜ高所得者が幅を利かせ、低所得者の肩身が狭くなるような改正がなされてしまったのか。

「マンションの高層化・大型化への対応です。タワーマンションの場合、同じマンションの住戸ごとに、資産価値に大きな差が生じます。タワーマンションが増える以前は、面積や間取りが均質な物件が多かったので1戸1票が大半でしたが、その常識が通用しなくなってきているのです。

 もともと管理費や修繕積立金などは専有面積に応じて徴収されているので、議決権についてもこの考え方を導入するのは合理的と言えます」(同前)

 そもそも「標準管理規約」とは、デベロッパーが新築マンションの管理規約を作成する際の基準であり、今あるマンションの規約がこれに則ってただちに変更されるわけではない。

 しかし、「既存物件でも大きな影響を受けるのは避けられない」と指摘するのは住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。

「『国交省から新しい指針が出たから』と、今回の改正を“錦の御旗”にして、管理規約を見直そうとする管理組合も少なからず出てくるはずです」

 つまり、すべてのマンション住人にとって今回の改正は無関係とは言えないのだ。

◆獰猛な大型犬も飼育可能に
 
 今回の改正で、マンションの管理規約は、議決権を多く持つ人の意に沿った変更がされやすくなったと言える。これは、マンション住民間に、新たなトラブルを生み出す懸念をはらんでいる。たとえば、駐車場の割り当て問題だ。

「敷地内の駐車場の数が全戸数の半分くらいしか用意されていないマンションは多い。専有面積の広い住戸が優先して利用できるという管理規約を持つマンションはすでにありますが、今後、同じように規約を変更するところが増えかねません」(土屋氏)

 そうなると、それほど広い部屋に住んでいない人は敷地内の駐車場を使えず、高い利用料を支払って近所に駐車場を借りなくてはならなくなる。維持できなくなって車を泣く泣く手放すことになったとしても、話はそれでは終わらない可能性も。

「月々の管理費が高くなるかもしれません。物件の資産価値を上げるため、手厚いサービスを売りにする管理会社に変え、1階にはコンシェルジュを置き、エントランスには24時間態勢でガードマンを常駐させるようにすることも可能だからです。資産価値は大規模修繕を頻繁に行なうことでも上がりますから、議決権を多く持つ人がそれを望めば、修繕積立金が大幅にアップすることも考えられます」(同前)

 管理費や修繕積立金の値上げは、高所得者にはさほどの負担ではないだろうが、低所得者の肩にはずしりと重くのしかかる。

 管理規約が変われば、高所得者しか飼えないような大型犬の飼育が可能になるかもしれない。散歩帰りのドーベルマンとエントランスで鉢合わせし、ガブリと噛みつかれる──なんて事故が起きてしまうことも考えられる。

 もっとも、現行の管理規約が変更されなければこういった状況にはなり得ないのだが、変更自体はそれほど難しいことではない。

「管理規約を変更するには、全住戸の4分の3以上の区分所有者が賛成する必要があります。しかし、管理組合総会への出席者は、300戸ある大規模なマンションでも100人を切るような状態がほとんどで、委任状を提出して理事長に一任する人が多いのです。

 これでは、悪意ある居住者たちが『自分たちの都合のいいように改訂しよう』と結託しても気付かないのではないでしょうか。知らぬうちに規約が改悪されていた、ということにもなりかねません」(榊氏)

 気付いたら毎月の出費が跳ね上がり、不利なルールがたくさんできていた、となっては手遅れだ。

※週刊ポスト2016年4月22日号