マイナス金利で億超えトレーダーがJ-REITを買い増し中!
 日銀がマイナス金利導入を発表して以降、波乱の相場が続いている。そんななか、堅調な動きをしているのが「J-REIT」だ。さらなる爆上げが期待でき、“億り人”たちも買い増しをしているリートを徹底分析した

◆億超えトレーダーも買い増しているマイナス金利でJ-REITが爆上げ中!

 マイナス金利導入で、不動産関連株やリート(不動産投資信託)などに注目が集まっている。日経平均が年初から15%ほど下がっているのに対し、利回りの高さから東証REIT指数は7%ほど上昇している。資産3億円のDAIBOUCHOU氏も、マイナス金利発表後、リートを買い増したという。

「マイナス金利で不動産関連やリートが物色の対象になると思ったんです。ただ、何でも『買いか』というとそうではありません。賃貸ではなく売買を中心とした不動産関連企業は、不動産価格の高騰で新規物件を安く取得しづらい環境になっています。また、デベロッパーは近年、建設コストの高騰が重荷。そう考えると、賃貸収入がメインのリートや不動産関連企業が狙い目だと思うのです」

 リートは借金をして物件を取得するので、金利が下がるのはメリット。また、今まで国債を買って運用していた金融機関がリートを買う流れもある。実際、’07年頃のプチ不動産バブル時に地方銀行などはリートをよく買っていた。

「私は『日本リート』『インベスコ・オフィス・ジェイリート』『ヘルスケア&メディカルリート』『ジャパン・シニアリビングリート』『日本ロジスティクスファンドリート』の5つを合計1000万円ほど持っていますが、分配金利回りが4%程度あれば、もう少し買い増ししたいと思っています」

 DAIBOUCHOU氏がこの5銘柄を選んだのはなぜか?

「高利回りばかり目がいきがちですが、リートには主に『住宅型』『オフィス型』『商業施設型』『物流施設型』『ヘルスケア施設型』『ホテル型』という6つのタイプがあります。私が持っているものでいうと、日本リートやインベスコ・オフィスリートはオフィス型で、景気変動や企業業績の影響を受けやすいという特徴があります。これまでだいぶ上がってきて、さらに上がるかというと不透明ですから、ヘルスケア施設型のように契約期間が長く安定収入が得やすいタイプのリートも持っています。また、物流施設型リートも賃料収入は安定していて、物流業界は拡大傾向ですからいいと思います」

◆PBRと同じような「NAV倍率」に注目

 資産1.7億円の兼業トレーダー・御発注氏も、マイナス金利発表以降、リートを買ったという。

「すでにマイナス金利が導入されているスイス、スウェーデン、デンマークでは住宅バブルが起きているんです。マイナス金利下での住宅ローンは利息相当額を引いた金額を返済すればよく、ローンを組む人にはメリット。また、国債の利回りがマイナスになっている今、高利回りのリートに金融機関の資金がシフトする可能性もあります。日本でもリートは買われると思い、『SIAリート』『日本リート』『インベスコ・オフィス・ジェイリート』『スターツプロシードリート』を購入しました」

 御発注氏は「配当利回り」と「NAV倍率」に注目して銘柄を選択したという。

「NAV倍率とは株でいうPBR(株価純資産倍率)みたいなもので、時価総額が保有不動産の時価(負債を除く)の何倍かを表したもの。『1倍割れ』は保有不動産よりも時価総額が小さい状態で割安とされています。このNAV倍率が1倍以下で、高利回りのものから選びました」

 このほかに、御発注氏が着目している選び方があるという。

「現在、日銀は年間900億円ペースでリートを買っていて、買い入れ限度額は発行済み投資口の5%以内でしたが、10%以内へと引き上げられることになりました。これによって、日銀が買い入れているリートがさらに買われる可能性があるので、先回りするのも面白いかもしれません」