東京都荒川区に新築した賃貸併用住宅。最寄り駅から徒歩7分の好立地に建つ。3部屋ある賃貸ワンルームは当初から満室状態が続いている
不動産投資の「お金も労力もハンパない」というイメージに引きずられ、一歩を踏み出せずにいるサラリーマンも多かろう。だが実際、本業は会社員でありながら投資を成功させ、専業大家に転身する人も少なくない。今回は不動産投資を成功させる極意を実例から学ぶ。

◆超低金利だからプラス収支になる

 給料のおよそ3分の1を占める住居費。サラリーマンの生涯年収を3億円としたら、支払い総額は1億円にのぼる。不動産投資によってその重い負担を回避し、“タダ”で新築マイホームに住んでいるという御井屋蒼大さん。しかも毎月10万円のお小遣いも入るそうだ。一体どういうこと!?

「住宅ローンを使って『賃貸併用住宅』を建てました。3階建てのアパートの3階と2階の半分を自宅として住み、1階と2階にあるワンルーム3部屋を賃貸に回しています。毎月のローン返済が約11万円なのに対し、3部屋の家賃収入は約21万円。差し引きプラスになって、手元に10万円が残るんです」

 当時は普通のサラリーマンだった御井屋さん。株やFXなどを経て不動産投資に興味を持ち、その第一歩として5年前に賃貸併用住宅を建築。

「もともと住んでいたのは家賃10万円の20屬離錺鵐襦璽爐任靴拭それが賃貸併用住宅に移って3倍の60屬亮宅に替わったため、当初は広すぎてもてあましていましたね。快適な住まい、家賃10万円の節約、さらに小遣い10万円と、まさにいいことずくめです」

 では、いかにして賃貸併用住宅を手にしたのか。まずはノウハウを得るべく、不動産投資のセミナーに参加したそうだが、情報は得られなかったとか。

「不動産投資の手法として賃貸併用住宅が一般に広まっていなかったため、教えてもらえなかったんです。ならば自力で実践していくしかないと、基準を決めて土地探しからスタートしました」

 その独自の基準というのは?

「住居費ゼロを最低ラインの目標にしました。目標をクリアするには家賃収入が確実に入る、賃貸需要の高い立地でなければなりません。よって東京23区内、最寄り駅徒歩10分以内を土地選びの基準にしました」

 本業と並行してネットで土地を探し、同時に賃貸併用住宅を建ててくれる建築業者探しにも奔走。半年近くの期間を要し、基準にマッチした掘り出し物の土地と業者が決まったとのこと。

「賃貸併用住宅に対する認知度が低い時代でしたから、『何それ?』『そんなもの建てたことないよ』などと業者に冷たく言われて相手にされないことも多々ありました。でも今はそんな対応をされる心配は少ないため、昔に比べれば断然取り組みやすいでしょう」

 かかった費用はトータル4000万円。土地1500万円、建物2500万円の割合だ。

「といっても、住宅ローンの活用により手出しのお金は1円もかからず、フルローンで購入できました」

◆アパートローンと比較して毎月の返済の差は歴然!

 住宅ローンが賃貸併用住宅を成功に導く最大の武器になる。一番のメリットは、銀行のアパートローンよりも低い金利で融資を引ける点だという。

「私の場合、金利優遇を受けられて0,975%の超低金利。借入期間は最長の35年でした」

 金利3%のアパートローンと比較してみよう。借入4000万円、期間35年の同じ前提で試算すると、住宅ローンの毎月の返済額は約11万円。かたやアパートローンのほうは約15万円。実に4万円の差に。

「超低金利の住宅ローンの恩恵を受けられれば、毎月のローン返済は大幅に抑えられます。その分、キャッシュフローが出やすいんです」

 ただし、注意点も。賃貸併用住宅は「自宅部分が総面積の50%以上を占めていること」を条件に、住宅ローンが利用できる仕組みになっているそうだ。建築の際には頭に入れておくべし。

「不動産投資のさまざまな手法の中でも、賃貸併用住宅はもっともリスクの低いやり方だと思います。安全・安心を第一に考える人にはピッタリですよ」

 万が一無職になってもタダで住める場所があり、毎月お小遣いも入ってくる。まさにこれこそ、“夢のマイホーム”に他ならない。

【御井屋蒼大氏】
会社員時代に賃貸併用住宅を建て、大家デビュー。37歳。1棟アパート・マンションなども所有する。合計年間家賃収入は約7200万円!

― 猿マネ不動産投資最新メソッド ―