神奈川県某所に設置のコンテナ。土地を借りて実行。室数18に対して14稼働。月9万4060円の賃料収入に
不動産投資の「お金も労力もハンパない」というイメージに引きずられ、一歩を踏み出せずにいるサラリーマンも多かろう。だが実際、本業は会社員でありながら投資を成功させ、専業大家に転身する人も少なくない。今回は不動産投資を成功させる極意を実例から学ぶ。

◆実質利回り20%超が実現可能!

 国道沿いなどで「コンテナ収納」の看板を見かけたことはないだろうか。家の中の不要な物や、事務所の備品などを保管できる“物置”のレンタルサービスだ。1部上場企業に勤める千葉涼太さんは、コンテナを中心とした物置投資で賃料収入を得ている。

「大企業でも安泰とは言えない時代。僕はライバルに勝るほど有能でもありません。いずれ淘汰されるのではないかという不安の中、本業以外にもうひとつ収入の柱を持っておく必要性を感じました。その手段として不動産投資に行き着き、雑誌で物置投資の存在を知って『これだ!』と思ったんです」

 物置投資に注目したワケは?

「収益性の高さが魅力でした。一般的な物置投資の利回りは20%前後。これは賃料収入を基準にした表面利回りではなく、諸々の経費を差し引いた実質利回りです。雑誌で見た物置投資家は30%の高利回りを叩き出していました」

 物置投資は、土地を探し(購入するか借りるか)、物置を購入して置き、借りたい人を探すという仕組み。千葉さんが中心に投資するコンテナは1つ70万円前後。1現場3〜4つ置くため、付帯費含め合計300万円程度かかる。

「物置投資は専門の運営業者に依頼して行うのが基本。何のノウハウもない状態で一から自分でやるのは難しいですからね。業者に依頼すれば土地探しや利用者募集、契約、運営まですべてやってもらえます。僕もそうしました」

 地元で目にしていたコンテナの運営業者に依頼。’11年1月に1号目となるコンテナを購入していざスタート。’12年3月には2号目のコンテナを購入している。

「どちらも共同出資の形で1号は約200万円、2号は170万円を投じました。ともに1年後、稼働率が80%に達し、利回りは17〜18%に」

 その後は単独で投資を実行。インターネットなどを使って自身でも土地探しを行い、一方で融資も引いてコンテナを増やしていったという。

「物置投資は今人気が高く、業者任せだとなかなか土地を紹介してもらえません。スピードを重視するなら土地探しに取り組むべきでしょう」

 こうして約5年のうちに8つのコンテナと、1つのトランクルームを手に入れ、現在月38万円の賃料収入を得ている。全物置トータルの満室想定平均利回りは26%超だ。

◆都会でも田舎でも高収益につながる

 では、コンテナを置くのにはどんな立地が適しているのだろうか。

「生活道路に面した土地で、目立つところがいいでしょう。利用者は車を使って荷物を運びこむため、アクセスのよさや敷地への入りやすさも大切です」

 都市部と地方、どちらが有利?

「どちらでも運営できます。人口数万人程度の小規模な地方都市でも、先の立地を抑えれば十分可能。僕がコンテナを置いているのは神奈川、千葉、静岡の田舎地域ばかりですから。また、仮に置き場所に失敗したとしても、コンテナは動かすことができます。不動産ならぬ“動産”なんです」

 前述したように集客、運営は業者にお任せなので手間なし。コンテナは頑丈で壊れることもまずなく、設置したらあとは完全放置でいいそうだ。

「アパートやマンション投資の場合、リフォーム代、修繕費など何かとお金が出ていきますよね。コンテナなどの物置投資はそういった経費が最低限で済む分、実質利回りは高くなります」

 いい話ばかりだが、デメリットがないわけではない。

「正直、レンタル物置に対する消費者の認知度はまだ低いんです。結果、稼働率が上がるまでにある程度の期間を要します。利用者がいなくても土地の貸借料やローンの返済をしなければならず、持ち出しが発生するケースも出てくるでしょう。そこは大きな弱点。ただ、一定期間耐えたら稼働率は確実に上がりますから、まずは辛抱です」

【千葉涼太氏】
1部上場、大手メーカー勤務の会社員。36歳。将来に不安を感じ、物置投資を始める。現在、全国9か所、193室の物置、倉庫を持つ

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