自分のマンションが宿泊者だらけになったらどうする?

写真拡大

 インバウンド(海外からの旅行客)の激増と政府の容認姿勢により、2016年は住宅などの空き部屋を有料で貸し出す「民泊元年」になりそう。宿泊料で儲ける富裕層には朗報だが、ある日突然自分の住むマンションに、外国人が大勢泊まりに来られると、戸惑ってしまうのは一般庶民だ。

 では、どんな物件が民泊になりそうなのか? 民泊に使われるのを避けるためにはどうすればよいのか? 一般人にとっての民泊対処法を住宅ジャーナリストの榊淳司氏が徹底ガイダンスする。

 * * *
 2015年、日本にやってきたインバウンドは2000万人前後に達した模様だ。彼らが大挙して押し寄せているのは、東京や京都などの観光スポットだけではない。地方の温泉地にも、北京語を話す人々が陸続とやってくるようになった。

 その結果、足りなくなったのが宿泊施設。インバウンドはこの5年間で2.3倍という急増ぶり。これに対して旅館やホテルなどの宿泊施設はさほど増えていない。特に旅館は減少傾向が続いてきた。

 東京や大阪、名古屋などの大都市では「ホテルが取れない」状態になっている。3年前なら5000円程度で宿泊できた大都市のビジネスホテルが、時に3万円にハネ上がっているケースさえ見られる。これは異常事態というべきだろう。

 そして、にわかに脚光を浴びてきたのが「民泊」。ホテルや旅館ではない普通の住宅に、有料で旅行客を宿泊させる、というもの。アメリカに本社があるAirbnbという企業がネット上でホスト(宿泊施設提供者)とゲスト(宿泊利用者)を結びつけるサイトを作り、世界に広めたことで一気に利用者が増えた。日本でも、2015年は爆発的に増加。メディアでも取り上げられるようになった。

 いくつか「事件」も起きた。東京ではAirbnbで宿泊したゲストの子どもが、バルコニーから転落して死亡した事件。京都では、ひとつのマンションの空室すべてを民泊で運営していた業者が、警察に摘発された。

 実は、民泊を反復継続的に行うことは、旅館業法に違反している。これを行うと半年以下の懲役もしくは3万円以下の罰金が科される。警察が旅館業法違反者を摘発した例はさほど多くないと思われるが、厳密な意味では違法なのである。

 しかし、2016年も増加を続けるであろうインバウンドの宿泊ニーズを、現状のホテルや旅館では吸収しきれないのも現実だ。首都圏周辺エリアのホテル建設は2020年の東京五輪をにらんで急ピッチで進んでいるようだが、インバウンドの増加には追い付いていない。

 一方、日本には約820万戸の空家がある。これをインバウンドに対する宿泊ニーズに充てれば、目先のホテル不足は解消できる……という見方がある。実際、そうでもして宿泊できる施設を増やさない限り、急増するインバウンドを吸収できない。

 民泊を合法化するシステムも動き出している。2014年に定められた国家戦略特区に限っては、自治体が条例を定めることで民泊が認められる。2015年には東京都大田区と大阪府で民泊条例が定められた。さらに、普通の住宅が合法的に民泊で活用できるように、政府は「簡易宿所」の届け出基準を緩和する方針だという。

 2016年、民泊は本格的に動き出す――。

 ある日、自宅のマンションに帰ると、エントランスロビーにはスーツケースを引いた外国人観光客であふれているかもしれない。あるいは、マンション内のスポーツジムに行くと、北京語を話す人々にお気に入りのトレーニングマシンがすべて占領されているかもしれない。パーティルームでは、毎夜の如く外国人たちが大騒ぎをしている……。

 実際、こういったことは一部のマンションですでに起こっている。特に、都心や湾岸エリアのタワーマンションでは2015年から「外国人問題」が話題になっていた。ただし、そういったマンションの中には、管理規約を変更して「民泊禁止」にすることで、問題の解決や緩和を図っているケースもある。

 一方、ホスト側からすると普通に賃貸に出すよりも民泊で活用した方が高い収益が得られる。おおよその基準として、Airbnb一泊の料金は月額賃料の1割である。1か月のうち20日稼働すれば、賃貸に出す2倍の収益が得られる。

 特に、外国人のマンション所有者は管理組合と多少のトラブルになることに躊躇せず、高収益な民泊活用に走る傾向にある。現にそうしているケースも多いはずだ。そうでなくても、日本中で賃貸用住宅は余り気味で、月額賃貸での借り手が不足している。

 しかし、マンションで民泊が行われると他の住民にとっては何らメリットがないばかりか、迷惑そのものであることが多い。逆に、自分が住まないオーナーにとっては高収益が得られる資産活用法だ。そこには、大きな利益対立がある。

 2016年に規制が緩和されると、Airbnbなどを活用して民泊に提供される住宅が大幅に増えるだろう。マンションでは賃貸、分譲に関わらず民泊問題での様々なトラブルに見舞われることも予想される。特に外国人が利用者となるケースでは、トラブルの中身が深刻になるケースが多いはずだ。単純に「マナーを守ってください」では通じないだろうから。

 では、一住民としてはどう対処すればよいのか? まず、民泊で外国人が利用するようなマンションには「住まない」のが一番だ。

 購入するにしろ、借りるにしろ、民泊に利用されている、あるいはされそうな物件を避ける。まず、ビジネスホテルの営業が成立するような立地のマンションは、民泊でも十分に利用者が見込める。「便利だから」という理由で都心立地のマンションを選ぶと、実は半数の住戸が外国人専用のホテル化していた、というケースもありそうだ。

 プールや大浴場など、豪華設備が売り物のマンションは、民泊用としての高いニーズが見込める。宿泊者にとっても、そういった施設を利用できるのだから魅力的に見える。実際、リゾート並みの施設を備えた東京の湾岸エリアの大規模マンションでは、Airbnbに出ている住戸が多い。しかし、そういったマンションでは管理組合が積極的な「民泊禁止」に取り組んでいる。管理規約の改正や、オーナーへの中止勧告などだ。

 ただし、今の日本のマンション関係の法制度では、管理規約に定められた民泊禁止条項に違反したからといって強制的な住戸の明渡しなど、ほとんど不可能だ。特に、居住していない外国人に管理規約を守らせるのは難しい。だから、湾岸エリアでの民泊は増えこそすれ減ることはないと思われる。さらに規制の緩和がこの動きを助長するだろう。

「ホテル化」するマンションを避けたいのなら、ビジネスホテルの営業が成立しない郊外立地や、駅から離れた物件を選ぶしかなくなる可能性もある。また、民泊に活用されている住戸が現状でひとつもないと確認できる程度の小規模な中古マンションを選ぶ、という手法もある。

 ホテル化するマンションを避ける究極の手法は、「買わない」ことだ。賃貸で住んでいる限り、外国人利用のホテル化したマンションからは引っ越すことで問題を100%解決できる。

 購入して住んでいた場合、売却という面倒な手続きが必要だ。買い替えになると、さらに問題が複雑化する。区分所有(購入)していないのなら、そういった面倒は一切ない。さらに、賃貸住宅は全国的に供給過剰だ。借りる側の選択肢は増え、賃料も低下傾向にある。

 そうでなくても、2015年は東京の都心など一部のエリアのマンション価格はバブル化した。さらに、横浜のマンション傾斜問題も話題となり、マンションを購入することへの懐疑的な見方も広がっている。

 2016年は民泊も含めて、分譲マンションの区分所有形態に関する法制度の不備がクローズアップされる機会が多くなりそうだ。