どんなバブルも必ず弾ける?

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 昨年のマンション市場は、都心部を中心に高騰する新築分譲価格、中国人の買い漁り報道、そして杭打ち偽装で資産価値下落の実態が話題になるなどしたため、マンション購入をためらった人も多いはずだ。

 では、2016年は「買い時」といえるのだろうか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がズバリ予測する。

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 2015年、新築マンションの販売は総じて好調だったと言える。また、中古マンションも活発に取引された。価格も上がった。さらに、数千万円から数億円規模も「収益モノ」と言われる1棟売りのアパートやマンション、ビルなどもよく動いた。東京の都心エリアで不動産に関わる業界人にとっては、とんでもないフォローの風が吹いていた、と言える。

 さらに、都市力を高めている福岡や震災復興需要に沸く仙台、「御所バブル」と呼ばれる地域限定の不動産ブームが起きている京都なども、不動産価格が目に見えて上昇した。ただし、地域はかなり限定されるので、私は「局地バブル」と呼んでいる。

 では、2016年はどうだろうか?

 まず、どんなバブルも必ず弾ける時が来る。それは、もしかしたら2016年なのかもしれない。

 この局地バブルが崩壊しそうな予兆はいくつかみられる。それを解説する前に不動産の「バブルとは何か」という定義をしたい。これには、私の知る限り広く社会に認められた言い方や決まりがあるわけではない。

 私は、不動産の取引価格が、グロス利回りにして4%未満にまで上昇したら「バブル」だと考えている。例えば、5000万円のマンションを購入して賃貸に出した場合、得られる賃料から諸々の経費を除いて200万円に達しないと、この5000万円という価格が「バブル化」しているのだ。

 4%ということは、ずっと賃料が入り続けて25年で元が取れる。その時、購入したマンションは少なくとも築25年になっている。

 その25年の間に様々なリスクが生じる。地震や火災はもちろん、入居者が自殺したり殺されたりする可能性もある。おかしな人が借りてゴミ屋敷にしてしまうかもしれない。上階の住人が騒音を出すので、入居者が次々に退去することもあり得る。そういったリスクをすべて背負って、なおかつずっと賃借人がいて4%しか利回りがないのでは、とても健全な投資とは言えない。

 私が考える健全なマンションの価格は、投資利回りがグロスで5%から8%。10%を超えると割安だと思う。5%なら、少々お高い感じだ。しかし、これはモノと場所による。誰もが住みたがる東京の港区青山エリアなら、5%でも買いだ。地方都市の駅から遠いマンションなら、10%でも慎重に考えるべきだ。

 2015年、東京都心のマンション市場はバブル化した。新築マンションを購入して賃貸に回すと、想定利回りは3%そこそこになる物件がたくさん売り出された。そして、勢いよく完売していった。

 いったい誰が買ったのか? それを考えることで、2016年は「バブル崩壊」になるのかどうか、という問題に迫れる気がする。

 私が見る限り、2015年に東京のマンション市場で積極的に買っていたのは「自分が住むため」という人々ではない。都心で買われたマンションの半数以上が、投資目的だったと推測している。

 その中でも、主力は2つのカテゴリーに分けられる。相続税対策と外国人だ。

 まず相続税対策とは何か。実は、2015年の1月から相続税の課税基準が変わった。より厳しく相続税を取り立てられることになったのだ。そこで、相続させるほどの資産を持つ富裕層は、あわてて不動産を買いに走った。特に、都心のタワーマンションの高層階を購入すると、相続税評価額を大幅に減らせるので、これまでになく人気化した。

 次は外国人の積極的な購入だ。

 アベノミクスが始まって以来、外国為替市場は円安。1ドルが80円台から120円台にまで下がった。外国人からすると、日本の不動産をこれまでの4割引きで買えるバーゲンセールが始まったも同然。

 特に、初期の頃は台湾や香港から東京の不動産を買いに来る人々が目立った。実のところ、台北や香港では東京以上の不動産バブルが起きていて、投資利回りは1%前後という物件ばかりになっていた。そんな彼らから見れば、「憧れの日本」で、利回りが4%期待でき、しかも完全な所有権を得られるのが東京の不動産だったのだ。

 その後、大陸の中国人もこれに加わった。都心で販売された豪華設備付タワーマンションの商談コーナーで2時間滞在した方は、「中国語しか聞こえてこなかった」と言っていた。そういったマンションは、入居が始まったらどうなるのだろう? 管理組合の総会では「公用語は北京語に」という議案が出てくるかもしれない。

 2015年のマンション市場は、この相続税対策と外国人という2本の柱に支えられてバブル化した。ところが、この2つのバブル要因がともにおかしくなっている。

 まず、2015年の11月に国税庁が「あからさまな相続税逃れの不動産購入を厳しく監視」という方針を打ち出した。今後、相続税評価額の基準が見直されるのは確実視される。つまり、相続が発生する頃には、購入時に期待したほどの軽減効果がない可能性が高い。

 しかも、購入したタワーマンションには自分たちが住まないケースがほとんど。賃貸に回そうにも、うまく借り手が見つかるかどうかわからない。賃貸市場の空室率は全国平均で2割だと言われている。

 もう一方の柱である外国人の買いも、ここにきて雲行きが怪しい。

 まず、2016年はアメリカの金利がさらに上がり続けそうな気配である。これは、今や世界の投資市場の一部に組み込まれた日本の不動産にとっては、逆風である。なぜなら、アメリカで定期預金をして元本保証で3%の利回りが得られるのなら、借り手が見つかってやっと3%しか収益が得られない日本の不動産が、とてつもなくハイリスクな投資商品に見えてしまうからだ。

 外国人は、日本の不動産が好きで買っているのではない。投資商品としての魅力に引き寄せられて買ってきたのだ。そのモチベーションの一角がガラガラと崩れ始めている。

 さらに、中国本土の景気が怪しい。政府発表では経済が成長しているが、貿易統計や電力消費量は減少している。実質的にマイナス成長に陥っているという見方もあるほどだ。
これは当然、今までの「爆買い」の勢いを衰えさせることにつながるだろう。

 このように2015年の局地バブルを支えた2本の柱が揺らいでいる。このままでは2016年は「バブル崩壊」の年になるかもしれない。もしそうなら、これからマンションを買おうと考えている人にとっては僥倖。価格が下落し始めるのをじっくりと待てばよい。