利回り20%超![物置投資]を知っているか?
 300万円前後の資金で始められ、実質利回り20%を狙うことも可能な物置投資。郊外からじわじわと増え始め、今後も需要は伸びそうだが、わからないことも多い。そこで物置投資の実践者と不動産投資のプロに聞いてみた!

◆利回り20%超![物置投資]の全貌

 郊外の国道沿いなどでトランクルームや貸しコンテナの看板を見たことはないだろうか。実は今、これらのサービスが投資対象として熱を帯び始めている。

「9か所に合計193室を所有しており、毎月の収入は38万円。購入したばかりの物件もあるので、あと1年半もすれば稼働率が上がり、年収1000万円も見えてきます。家賃の徴収や利用者との契約など細かい実務は運営会社にお任せするので、一度投資してしまえば後はほったらかし。それで実質利回りが20%を狙えます」

 こう語るのは、サラリーマン務めの傍ら、物置投資を実践する千葉涼太氏。その体験を自著『トランクルーム、コンテナ、バイク倉庫で儲ける方法』(ダイヤモンド社)でまとめている。株やFXなどを経て約5000万円を物置に投資している千葉氏だが、どんな投資妙味があるのだろうか。

◆初期費用は300万程度で利回りはアパマン投資を圧倒!

 物置投資の最大の魅力は、需要の伸びだろう。矢野経済研究所の調査によれば、’12年の市場規模は約489億円。それが’15年には約569億円まで拡大するとみられ、拡大傾向にあることが高利回りにつながっている。

「アメリカは10世帯あたり1世帯が利用しているのに対し、日本は152世帯に1世帯。アジアに目を向けても、シンガポールや香港といった人口密度が高い国では爆発的に広がっており、ほぼ満室状態。日本でも徐々に『物置スペースをレンタルする』という発想は広まっており、今後まだまだ伸びる余地があると思います」

 同じ不動産投資である、アパートやマンションへの投資と比較すると、その魅力は鮮明になる。

「物置投資にかかる初期費用は300万円程度。アパートの一棟買いがどんなに安くても2000万円、マンションなら7000万円はかかることを考えると雲泥の差です。運営は管理会社に委託するのが一般的で、賃料の15〜20%を取られますが、その代わりすることは銀行の記帳くらいしかなく、手間が本当にかからない。アパマンでは退去時のリフォーム代がかさみますが、そうしたランニングコストもほとんどかからない。そのため、利回りが15〜20%は見込め、中には40%超えなんて物件もあります。サラリーマンの副業に打ってつけと言えるのでは」

 そんな物置投資には、主に3つの形態がある。屋外に設置する貸しコンテナ、バイク倉庫と、ビルやマンション内に設けるトランクルームだ。サイズやセキュリティ面で用途が分かれ、設置する立地を考慮して適したものを選ぶことになる。

 では、物置投資に個人投資家として参戦する場合、どのようにアプローチすればいいのだろうか?

「私の場合、最初はコンテナやトランクルームの運営会社に片っ端から問い合わせをして、新規で立ち上げる物件の案内をしてもらいました。運営会社の多くは地主や富裕層しか相手にしなかったりするので根気が必要でしたが、いい会社に巡り合い、他のオーナーと共同出資で約200万円を投資して最初の貸しコンテナを保有することになりました。この物件は徐々に収益が上がり、損益分岐点を半年で超え、1年後には稼働率が80%超え。毎月3万円が安定して入ってくるようになりました。このように、物置投資ではいい運営会社と手を組むことが非常に重要です」

 千葉氏が現在保有している物件状況をまとめたものが、下にある一覧表だ。現在、9か所に193室を保有しているが、物件は人気が高く、新規の案内があっても4〜5倍の抽選がある。