不動産の特徴を分析すれば、重税を多額の節税に変えることも可能。タワーマンション節税を賢く行おう

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重税を節税に変えよ!
税金を味方につける不動産投資

 不動産投資は重税である。ゆえに、単なる不動産投資は儲からない。しかし、不動産の4つの特徴を活用すれば、重税が多額の節税に変わる。不動産は数ある資産の中で最大限に節税できるツールなのだ。そんな税金を味方につける不動産投資法は、3つしかない。それぞれに明確な目的を持って行うことが大事になる。これを「不動産投資の新方程式」で説明しよう。

 ある不動産投資家は、毎年固定資産税を払うことに窮している。この方は著作も多いが、高額なセミナーを開いて納税資金を集めているという。不動産投資を指南する人がそんな状況なので、不動産投資は一般的に儲からない。答えは簡単で、重税だからだ。

 購入当初は、設備の減価償却費が多い結果、節税できるので儲かったように感じる。しかし、減価償却効果の薄れる5年目あたりでキャッシュアウトし始めるケースが多い。こうして「ビギナーズラック」は終わり、売るに売れない、再投資もできない、という出口のない泥沼のキャッシュアウト地獄になりがちだ。

 株取引の場合には売買手数料が安く、譲渡益に20%が課税されるだけ。これに対して不動産は、取引手数料は売買で計6%強、取得時に不動産取得税と登録免許税等で約2%、保有していると固定資産税と都市計画税で1.7%。さらに賃料収入が総合課税されて累進の所得税率(最高は住民税・復興税含めて56%、法人なら約35%)の適用を受ける。「出口」でかかる譲渡益は、5年以内の短期保有で約40%が税金となる。

 これだけ税金を取られたら、表面の利回りから差し引く金額の方が多くなり、表面利回りで10%あろうが、手取りの利回りは3%程度に過ぎなくなる。毎年2%程度資産価値が下がると1%の実質利回りとなり、修繕の資金捻出もできなくなる。おまけに築古物件になれば修繕費用が多額にかかるし、空室や賃料減額のリスクも高まる。物件としての競争力が落ちていく。

 当初の減価償却効果で預金通帳上の残高が膨れていても安心ができないのは、不動産は最後には売らなければならないからである。その際に貯まった利益は吐き出される可能性が高い。投資は売った後の全体の収支を見ないと結果は語れない。

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