退職金を大事に残しておくなど、あまり散財をしてこなかった人は、現預金を貯めていることが意外と多い。そうした多額の現金を持っている人は、国税当局からしたら格好のターゲットになる。手元や銀行口座にある金額がそのまま相続税評価額となるからだ。「現金持ち」は相続で一番損をするタイプだ。

 それを避けるために何が必要か。実は、現預金の一部を不動産に替えておくと相続時の評価額は大幅に低くなる。土地の評価額は実勢価格(購入価格)の7〜8割になり、さらに建物の場合は4〜6割にまで評価額が下がる。

 もちろん、購入した不動産の価格下落リスクを念頭に置いておく必要があり、相続税額が圧縮できたとしても、買った不動産の値段が下がってしまったら元も子もない。したがって、評価額に加えて、価格が下がりにくい物件の購入を検討したい。相続税対策に詳しいスタイルアクト代表の沖有人氏が指摘する。

「不動産を購入して相続税額を圧縮する手法は富裕層を中心にブームになっています。ブームの中心にあるのが都心のタワーマンションで、これは節税効果が非常に高い。分譲マンションの相続税評価額は建物と土地で別々に計算されます。

 建物の評価額は固定資産税評価額と同額になる一方で、土地はマンション全体の敷地面積を各戸の部屋の広さに応じて按分して持分が決まることが一般的です。つまり、階数の高いマンションほど、各戸の土地持分は小さくなり、土地の評価額も小さくなります。

 また、購入した物件を貸しに出すことで、さらに評価額は小さくできます。都心のタワーマンションを購入して貸し出した場合の評価額は、購入した時の価格の約20%まで減ります。

 このように都心のタワーマンションは評価減が大きく、賃貸もしやすいので、価格の下がりにくい物件を適正価格で購入できれば、相続対策としても有効な投資となります」

 仮に、財産が2億円ある人が何もせずに現預金だけで持っていた場合、妻と子供2人が相続するケースで相続税額は1350万円になる。だが、この人が2億円の半分、1億円でタワーマンションを購入すると、相続税額は480万円で済む。

 また、同じタワーマンションでも高層階の方が節税対策としては有利だ。眺望需要があるため、一般的に高層階ほど販売価格は高くなる。しかし、相続税評価額に眺めの良さは関係なく、専有面積に応じて一定になるのだ。

 たとえば同じ80平方メートルの部屋でも、1階は5000万円、40階は7000万円といったように販売価格が大きく違うのが一般的だが、相続税の評価額ではどちらも2500万円程度で同額になる。高層階ほど節税効果は高くなる。

※週刊ポスト2015年8月21・28日号