普段はオシャレな上條さんだがボロ物件ではツナギを着て「ペンキ塗り合宿」を決行。近頃は地上げも検討しているそうで、頻繁に空き家の不動産登記簿と睨めっこしている
住人不在で価格が暴落した500万円以下という“激安物件”に目をつけて、初期投資を抑えながら高利回りを実現する投資家たちが増えている。彼らが買うのはワンルームのマンション物件などでなく、主に老朽化した戸建て物件だ。一見でかいゴミにしか見えないようなボロ住宅を、投資家たちはいかにカネを生む「金の卵」に変えているのか……。彼らが実践する“破格物件高利回り生活”を探った!

◆初期投資額は300万円以下

「木造建築ならどんなにボロでも、4本の柱と屋根があればなんとかなる」と豪語するのは、不動産投資家の上條直子さんだ。元は派遣OLだったが、不動産投資を志して関連書籍を百冊以上も読破。4年前からボロ戸建てを中心に資金を投じ、今では5軒を所有している。

「私の場合、取れそうな家賃を算出してリフォーム代を見積もり、そこから購入価格の上限を割り出します。ただ、利回り20%は絶対に死守して最長5年で回収というスタンスなので、おのずと千葉県郊外の中古戸建てになるんです。このエリアは月6万円以上の家賃は取れないので、どんなにリフォーム代がかかっても、初期投資額は300万円以内に収めます」

 そこで重要なのがリフォーム費用の削減。業者へは「○○万円が限界なのでなんとかそれでお願いします」と粘り強く価格交渉し、ボロ物件に寝袋を持ち込んで自ら夜通しペンキを塗るなど努力は惜しまない。また、こんな裏ワザも。

「最近は特に人気のない“禁断”の汲み取り式トイレの物件にも手を出したんですが、水洗式に替えると100万円ぐらいかかるんです。でも、中古物件転売を生業にしている不動産会社を経由して水道業者に発注してもらったら、なんと45万円で済んだ。というのもこうした不動産会社は水道業者にとってはお得意様で、そこから頼まれれば安くしてくれるんです。」

 また、彼女の物件は周辺の家賃相場を上回ることもあるが、それでも入居者に困ったことがないという。

「ボロ賃貸らしからぬシステムキッチンや高スペックのエアコンを設置するなど、メリハリをつけたリフォームで差別化を図っているからだと思います。あとは立て看板もポイント。郊外だと実際に車で家を探し回っている人とかが、けっこういるんですよ」

 そして、今後の目標は投資効率の向上だという。

「ボロ物件を担保にローンを組もうとしても銀行には難色を示されてしまうので、次々に投資ができないんです。現金で買うにしても最長5年で資金回収する今の手法ではまとまったお金がつくりにくい。だから今後は家賃で半分を回収し、その後はコストを上回る金額で売却してキャッシュフローを強化したいです」

⇒【資料】はコチラ http://hbol.jp/?attachment_id=49968

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